Så meget forventes renten at falde i de kommende år

af Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom og chefanalytiker, Nordea Kredit

For snart 2,5 år siden fik mange boligejere et chok, da realkreditrenterne begyndte at stige. Dengang var renten både F3- og F5-lån negativ, mens kuponrenten på et 30-årigt fastforrentet lån lå på bare 1 procent. De fleste økonomer forventede endda, at det lave renteniveau ville fortsætte mange år frem.

Den høje inflation er skyld i de høje boligrenter

Sådan gik det som bekendt ikke, for i takt med at inflationen hamrede op i 2021, blev både den europæiske og amerikanske centralbank stadig mere bekymrede for udviklingen, og i 2022 valgte de at hæve de ledende renter. Det kan nemlig være farligt for samfundsøkonomien, hvis inflationen bider sig fast på et højt niveau for længe, og derfor styrer centralbankerne efter en inflation på cirka 2 procent.

Centralbankerne er kommet tættere på målet

Lige nu tyder meget på, at centralbankernes indgreb virker. Således er inflationen faldet fra cirka 10 procent på toppen til cirka 2,5 procent i EU og 3,5 procent i USA. Den gode nyhed er derfor, at Europa nærmer sig målet. Den dårlige nyhed er, at det ikke går nær så stærkt i USA, da den amerikanske inflation har vist sig mere ”sticky”, og således ikke er faldet nær så meget eller nær så hurtigt som forventet. Det får betydning for de lange danske realkreditrenter i den kommende tid.

Ikke udsigt til lavere 30-årige renter lige nu

De amerikanske renter har historisk haft stor betydning for de lange danske renter, da det er USA, der svinger taktstokken på det globale rentemarked. Derfor bør vi kigge mod USA, når vi skal forudsige renten på de 30-årige fastforrentede lån.

Den amerikanske centralbank (Fed) har signaleret, at den forventer at sænke den ledende rente i 2024, men i Nordea tror vi kun, at der er udsigt til to rentesænkninger på 0,25 procentpoint stykket i 2024 og yderligere én i 2025. Det vil i givet fald få den ledende amerikanske rente til at falde fra 5,5 procent til 4,75 procent. Det er ikke noget stort rentefald, og samtidig er niveauet højt.

Det kommer til at smitte af på den lange danske realkreditrente, der kun forventes at falde svagt i 2024 og 2025. I dag ligger kuponrenten på det 30-årige fastforrentede realkreditlån med afdrag på 4 procent, og det forventer vi også vil gøre sig gældende i den resterende del af 2024. Først i slutningen af 2025 er der udsigt til en lidt lavere kuponrente på enten 3 eller 3,5 procent.

Boligejere med variabelt forrentede lån kan godt begynde at glæde sig

Den ledende rente i euroområdet har traditionelt haft stor betydning for de korte danske realkreditrenter, og derfor smitter forventningen om lavere renter i ECB af på de variabelt forrentede realkreditlån.

I ECB ligger den ledende rente i dag på 4,0 procent, og i Nordea forventer vi, at den første rentesænkning på 0,25 procentpoint kommer i juni, og at den vil blive efterfulgt af yderligere to rentesænkninger i andet halvår 2024 og fire i 2025. Således forventes den ledende rente i EU at være faldet til 2,25 procent ved udgangen af 2025 (mod 4,75 procent i USA).

Hvis vi får ret i vores prognose, får det positiv betydning for de korte danske realkreditrenter, der forventes at falde – om end ikke i samme takt som renten i ECB. Investorerne sidder nemlig ikke på hænderne og venter på, at centralbankerne sænker renten. I stedet indregner de en del af det forventede rentefald i de kurser, som realkreditobligationerne handles for i dag.

Konkret forventer vi, at F5- og F3-renten vil falde fra det nuværende niveau på henholdsvis 3,2 procent og 3,3 procent til cirka henholdsvis 2,7 procent og 2,6 procent ved udgangen af 2024 og til henholdsvis cirka 2,4 procent og 2,2 procent ved udgangen af 2025.

Samtidig forventer vi, at renten på Kort Rente-lån falder til cirka 3,5 procent ved udgangen af 2024 og til cirka 2,6 procent ved udgangen af 2025. Der er altså lagt op til synlige rentefald i de kommende år, og det er dejligt for boligejerne.

Vi er ikke bekymrede for boligmarkedet

De forholdsvist høje renter har selvfølgelig betydning for boligmarkedet, men på nuværende tidspunkt er vi ikke bekymrede for større prisfald. Alle boligejere er kreditgodkendt til en rente på minimum 4 procent, og langt de fleste boligejere har derfor godt styr på budgettet.

Vi forventer derfor ikke brandudsalg på boligmarkedet, og boligkøberne må derfor forberede sig på, at boligpriserne formentligt stiger yderligere i både 2024 og 2025. Det gælder særligt på de dele af boligmarkedet, der også har udsigt til faldende samlede boligskatter som følge af boligskattereformen.

For landet som helhed forventer vi, at huspriserne vil stige med knap 3 procent i 2024 og med yderligere cirka 3,5 procent i 2025, hvis prisændringen måles fra 1. januar til 31. december.

Inden jeg runder af, vil jeg huske alle på, at det er svært at spå om renten, og at alle renteprognoser rummer et stort element af usikkerhed. Det gælder i al almindelighed – og det gælder selvfølgelig også renteprognoser fra Nordea. En renteprognose må derfor aldrig læses som en opskrift på fremtiden, men derimod kun som eksperterne bedste bud på fremtiden baseret på den viden, der er tilgængelig i dag.