Boligen sættes til salg
Uanset om du skal sælge en etværelses ejerlejlighed eller en stor villa, er der en rød tråd i ejendomshandlen. I det følgende gennemgås trin for trin, hvordan salget typisk foregår.
Først skal boligen vurderes
Du kontakter en ejendomsmægler, som gennemgår boligen og ejendomspapirerne. Herefter udarbejder ejendomsmægleren et salgsforslag med både en kontantpris og en finansieret handelspris. Ejendomsmægleren udarbejder desuden et salgsbudget, der viser, hvor meget du kan forvente at få ud af boligsalget, når alle omkostninger er betalt. Salgsbudgettet er det bedste udgangspunkt for din beslutning om at sætte boligen til salg.
Der indgås formidlingsaftale
Når du har besluttet at sælge boligen, indgår du en formidlingsaftale med ejendomsmægleren. Formidlingsaftalen består af en skriftlig formidlingsaftale og et salgsbudget. I formidlingsaftalen er anført kontant salgspris, ejendomsmæglerens opgaver, evt. samarbejdspartnere og ejendomsmæglerens salær. Samtidigt aftales, hvilke hårde hvidevarer og andre ting der følger med i handlen. Formidlingsaftalen løber normalt 6 måneder men kan opsiges skriftligt til enhver tid uden varsel.
Opsiges formidlingsaftalen, betaler du både dokumentationsomkostninger og udlæg til tredjemand. Opsiges aftalen af dig, betales der honorar, medmindre opsigelsen kan lægges ejendomsmægleren til last. Honorar kan kun under særlige omstændigheder overstige 1/4 af det honorar mv., du skulle have betalt, hvis boligen var solgt til den aftalte pris.
Sælgers ansvar for fejl og mangler
Ejendomsmægleren anbefaler, at der udarbejdes tilstandsrapport på din bolig (gælder dog ikke ejerlejligheder/andelslejligheder) og indhentes tilbud på en 5-årig ejerskifteforsikring mod skjulte fejl og mangler, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten.
For at sælger kan frigøre sig for sit 10-årige mangelansvar, skal sælger:
- få udarbejdet en tilstandsrapport
- tilbyde en fem-årig ejerskifteforsikring
- skriftligt og uigenkaldeligt bekræfte overfor køber, at ville betale halvdelen af den præmie, der fremgår af forsikringstilbuddet på ejerskifteforsikringen. Bekræftelsen skal ske inden købsaftalen underskrives.
Hvis du følger disse råd, kan du sikre dig mod et erstatningskrav fra køber. I modsat fald kan du komme til at hæfte for skjulte fejl og mangler i 10 år.
Tilstandsrapport
Vælger du at få udarbejdet en tilstandsrapport, skal du samtidigt afgive en række oplysninger om ejendommen, fx om der har været konstateret:
- sætningsskader
- problemer med afløb eller periodevis oversvømmelse
- fejl og mangler mm.
Det kan i ældre ejendomme være en fordel at få lavet el- og vvs-tjek, da der kan forekommer installationer, som ikke er lovlige. Ulovlige installationer hører ikke under den ansvarsfraskrivelse, du opnår ved udarbejdelse af tilstandsrapporter. De fleste bygningskyndige kan i dag foretage sådanne tjek i forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapport. Vær opmærksom på, at en tilstandsrapport kun er gyldig i seks måneder. Er boligen ikke solgt senest seks måneder efter, at tilstandsrapporten er udstedt, er det derfor nødvendigt at få udarbejdet en ny rapport.
Ejerskifteforsikring
Når tilstandsrapporten er udarbejdet, indhenter ejendomsmægleren tilbud på en fem-årig ejerskifteforsikring mod skjulte fejl og mangler, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten. Det er ikke i alle ejendomme, der kan tegnes en ejerskifteforsikring. Spørg din ejendomsmægler til råds.
Når køber kan dokumentere, at ejerskifteforsikringen er tegnet, kan køber få beløbet refunderet på tre måder:
- beløbet udbetales af de deponerede midler
- beløbet modregnes i den del af den kontante udbetaling, der endnu ikke er betalt
- beløbet indgår i refusionsopgørelsen, hvilket er mest almindeligt
Køber vælger selv hvilken forsikring, der ønskes tegnet. Hvis køber vælger en dyrere forsikring, er du som sælger alene forpligtet til at betale halvdelen af præmien for den tilbudte forsikring.
Energimærkning og energiplan
Energimærkningen er en varedeklaration, som fortæller om ejendommens energimæssige stand. På Energimærket giver energikonsulenten sin vurdering af husets nuværende energimæssige tilstand og det beregnede forbrug af varme samt omkostninger hertil.
Desuden beskriver energikonsulenten i energiplanen sine registreringer og vurderinger fra gennemgangen af huset og kommer med forslag til eventuelle forbedringer for at nedsætte forbruget, fx udskiftning af toiletter, vandhaner, hvidevarer osv. Du skal oplyse familiens forbrug af varme i det foregående år. Hvis der er en stor forskel mellem det oplyste og det beregnede forbrug, vil konsulenten i energiplanen give et bud på, hvad forskellen skyldes.