Hvilke regler skal opfyldes for at få et boliglån?

Det kunne være fedt at blive boligejer, men hvor meget kan man egentlig låne? Det spørgsmål stiller mange købere sig selv, og svaret er ikke helt enkelt, da reglerne er mange. Men vi forsøger at give dig overblikket her.

par snakker med danbolig mægler i butik
Af Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker og boligøkonom, Nordea Kredit

Lovgivningen indeholder regler, som du skal leve op til, før du kan låne penge til et boligkøb. For det første skal du spare mindst 5 pct. op til udbetalingen, og for det andet skal du have penge nok til at betale for de købs- og flytterelaterede udgifter, der ikke kan medfinansieres, når bank- og realkreditlånet optages.

Formålet med udbetalings- og opsparingsreglerne er at sikre, at boligejerne er robuste over for udsving i boligpriserne, og samtidigt sikrer reglerne , at boligkøberne lærer at spare op, inden de investerer i fast ejendom, hvilket mindsker risikoen for at købe for dyrt.

Boligkøberne kreditgodkendes desuden altid efter deres evne til at betale både renter og afdrag på et 30-årigt fastforrentet lån. Bagefter, når boligkøberen først er kreditgodkendt, kan boligkøberen vælge en anden låntype efter eget valg. Der gælder dog særlige regler for boligejere med høj gæld og for boligejere i de såkaldte vækstkommuner – se nærmere nedenfor.

Regn selv på, hvor meget det koster at låne.

Hvor meget kan man låne til et boligkøb?

Det er ikke tilstrækkeligt, at have sparet 5 pct. op til udbetalingen og have lagt et beløb til side til at dække øvrige købs- og flytteomkostninger. Banken skal også sikre, at boligejeren ikke låner flere penge, end økonomien kan holde til. Det gør banken ved at opstille et budget, der sikrer, at boligkøberen både har råd til de faste omkostninger og de variable udgifter.

Så meget koster det at købe ejerbolig.

Sådan beregnes gældsgrad og gældsfaktor

Gældsgraden afhænger af, hvor stort et beløb, man har brug for at låne i forhold til boligens værdi. Hvis boligen fx koster 1.000.000 kr., og man har brug for at låne 800.000 kr., vil man få en gældsgrad på 80 pct.

Hvordan opgøres gældsfaktoren?

Gældsfaktoren afhænger af, hvor stor gælden er i forhold til husstandsindkomsten. Hvis man har en husstandsindkomst på 700.000 kr., og den samlede gæld (boliggæld- og anden gæld) er på 3 mio. kr., har man en gældsfaktor på 4,3. Alle former for gæld skal medregnes og husstandsindkomsten dækker bl.a. over:

  • Løn efter eget og arbejdsgiverens pensionsbidrag
  • Dagpenge
  • Pension fx folkepension, ratepension, livrente
  • SU (men ikke SU-lån)
  • Feriepenge
  • Frigivet aldersopsparing og kapitalpension delt ud over en årrække
  • Børnefamilieydelse
  • Underholds- og børnebidrag
  • Renteindtægter og aktieudbytter hvis de er stabile
  • Lejeindtægt fx fra sommerhus eller forældrekøb
  • Bonus (typisk 50 pct. af gennemsnittet over de sidste 3 år - dog maksimalt det laveste beløb)

Kilde: Nordea Kredit

Oversigt over såkaldte "risikable lån" og såkaldte "sikre lån"

  Med afdrag Uden afdrag
Fastforrentet lån Sikkert lån Sikkert lån
F5-lån Sikkert lån Risikabelt lån
F3-lån Risikabelt lån Risikabelt lån
Kort Rente Risikabelt lån Risikabelt lån

Kilde: Nordea Kredit

Generelt anbefaler vi, at rådighedsbeløbet, som dækker dagligvarer og lommepenge til bl.a. tøj, gaver, tandlæge, frisør, restaurant, byture, rejser, briller, medicin, ny elektronik osv. udgør mindst 5.000 kr. for én voksen og 8.500 kr. for to om måneden. Derudover kommer et beløb på mindst 2.500 kr. pr. hjemmeboende barn.

Rådighedsbeløbet vurderes i Nordea altid individuelt, fordi ingen familier er ens.

En tommelfingerregel siger desuden, at bankerne ikke bør låne yngre eller midaldrende boligkøbere mere end 3,5 gang families indkomst før skat, med mindre familien har et højt rådighedsbeløb eller formue ved siden af.

Prøv vores boligkøbsberegner. Beregn hvor meget du kan købe bolig for og ansøg om et lånebevis

I de tilfælde, hvor gældfaktoren kommer over 4, OG hvor boligkøberen samtidigt har brug for at låne mere end 60 pct. af boligens værdi, karakteriseres familien som ”højt belånt”, og i det tilfælde kræver Finanstilsynet, at boligkøberen får et såkaldt ”sikkert lån”. Det betyder, at boligkøberen ikke kan vælge frit mellem alle låntyper, men begrænses til fastforrentede lån med eller uden afdrag og F5-lån med afdrag. De øvrige låntyper betegnes som ”risikable”, og de kan ikke benyttes af ”højt belånte” boligejere.

Yderligere krav til boligkøbere i såkaldte vækstkommuner, der ønsker et variabelt forrentet lån

Boligkøbere i landsdelene København By, København Omegn og i Aarhus kommune skal ”rentestresses”, hvis de ønsker et variabelt forrentet lån. Det betyder, at banken foretager en ekstra kreditvurdering for at sikre, at der stadig er luft i familiens budget, hvis renten stiger.

Boligejere med stor gæld kan ikke optage såkaldt risikable lån

Hvis man låner mere end 60 pct. af boligens værdi (belåningsgrad > 60 pct.), OG er den samlede gæld er mere end 4 gange så stor som husstandens indkomst før skat (gældsfaktor > 4), kan man ikke vælge et såkaldt "risikabelt lån".

De risikable lån defineres som alle variabelt forrentede lån dog med F5-lånet med afdrag som eneste undtagelse. Det betyder med andre ord, at højtbelånte boligejere kun kan vælge mellem fastforrentede lån med og uden afdrag samt F5-lån med afdrag.

Kilde: Nordea Kredit

Hvis køberne ønsker et fastforrentet lån, er det de almindelige regler, der gælder, og kreditvurderingen tager udgangspunkt i den aktuelle rente på et 30-årrigt lån.

Konkret skal banken ”rentestresse” budgettet med en rente, der er 1 %-point højere end den aktuelle faste rente dog mindst 4 pct. Kuponrenten på det 30-årige fastforrentede lån med afdrag er i øjeblikket 1,5 pct., og banken undersøger derfor, om familiens budget stadig hænger sammen, hvis de finansierer deres bolig med et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag og en rente på 4 pct. Hænger budgettet stadig fornuftigt sammen, kan familien få et variabelt forrentet lån.

Hvilke kommuner er vækstkommuner?

Vækstkommuner defineres i øjeblikket som kommuner i landsdelene København By og København Omegn. Dertil kommer Aarhus. Det betyder, at vækstkommunerne består af følgende kommuner:

  • København
  • Frederiksberg
  • Dragør
  • Tårnby
  • Albertslund
  • Ballerup
  • Brøndby
  • Gentofte
  • Gladsaxe
  • Glostrup
  • Herlev
  • Hvidovre
  • Høje-Taastrup
  • Ishøj
  • Lyngby-Taarbæk
  • Rødovre
  • Vallensbæk
  • Aarhus

Kilde: Nordea Kredit

Banken skal også sikre, at familien ikke låner for mange penge i forhold til indkomsten. Hvis familien har brug for at låne mere end 4 gange deres husstandsindkomst, skal banken sikre, at familiens formue stadig er positiv, hvis boligpriserne falder med 10 pct. Udgør lånet mere end 5 gange husstandsindkomsten, skal formuen kunne klare et fald i boligpriserne på 25 pct.

Konsekvensen af vækstkommunereglerne er, at boligkøbere i Hovedstaden og Aarhus kan låne et større beløb, hvis de vælger et fastforrentet lån.

Så meget koster det at købe ejerbolig.

Der er undtagelser fra reglerne

Der findes mange undtagelser fra de gældende regler om køb af bolig i vækstkommuner, fx for personer under uddannelse og boligejere med formue. Det er derfor altid en god idé at kontakte banken, hvis man drømmer om at købe ejerbolig - også selv om man ikke lever op til alle ovenstående krav.

Tjek hvor meget du kan låne via Nordeas boligkøbsberegner og ansøg om et lånebevis.

Boligøkonomens hjørne

Artiklen er skrevet af Lise Nytoft Bergmann, som er chefanalytiker og boligøkonom for Nordea Kredit. Hendes fokusområde er bolig- og rentemarkedet, og gennem statistik og analyse deler hun ud af sin viden om emner, der har betydning for danske boligejere og potentielle boligkøbere.