Hvorfor går boligmarkedet fri af coronakrisen – og vil det fortsætte?
På trods af, at de samlede indkomster er faldet, og mange har mistet deres job, går det stadig godt på boligmarkedet - men spørgsmålet er, om det vil fortsætte.
Kriser har betydning for boligmarkedet
Coronakrisen er langt fra den første krise, der berører boligmarkedet. Modne boligejere husker tydeligt oliekriserne i 1973 og 1979, hvor uventet høje varmeregninger og kraftige rentestigninger slog budgettet ud af kurs, mens Kartoffelkuren fra 1986 tvang afdragene i vejret gennem de forhadte mixlån og sendte tusindvis af boliger på tvangsauktion.
I min egen generation er det finanskrisen fra 2008, der vækker følelser, da mange yngre boligejere i de år fik lagt ekstra vægt i den mentale rygsæk, i takt med at boligpriserne faldt, friværdien forsvandt, og vennerne blev tvunget til at sælge med tab, hvis de selv eller deres partner mødte den eneste ene for anden gang eller blot fandt ud af, at evig kærlighed også kan have en udløbsdato.
Boligprisprognose – sådan forventes huspriserne at udvikle sig
I dag befinder vi os igen i en økonomisk krise, og da samfundsøkonomien og boligmarkedet plejer at gå hånd i hånd, stod de pessimistiske spådomme da også i kø, da krisen brød ud i marts.
Den umiddelbare effekt var da også, at boligpriserne faldt, og at køberne holdt sig væk. Det samme gjorde investorerne, der mildest talt ikke var særligt interesseret i at påtage sig en yderligere risiko ved at købe flere realkreditobligationer (eller andre værdipapirer) i et usikkert marked, og det fik kuponrenten på det 30-årige realkreditlån til at stige fra 0,5 pct. til 2 pct. på under tre uger. En sådan firedobling af renten er noget, der kan mærkes, når boligejerne skal kreditgodkendes, og det varslede ikke godt for fremtiden.
I starten af april spåede de økonomiske vismænd da også, at huspriserne ville falde med 8-11 pct. i 2020, mens vi i Nordea forventede prisfald på 1-6 pct. Heldigvis holdt spådommene ikke stik, for næppe var restriktionerne hævet, før boligmarkedet tog revanche. Ifølge tal fra Danmarks Statistik er huspriserne nu 4,1 pct. højere end i februar, mens ejerlejlighedspriserne er steget med 4,9 pct. En del af stigningen skyldes sæsonudsving, men det står dog lysende klart, at coronakrisen ikke har fået boligmarkedet til at kæntre.
Boligprisprognose - forventninger til boligmarkedet i lyset af COVID-19
En krise, der kan slå ihjel – og potentielt også på boligmarkedet
En væsentlig forklaring på, at boligmarkedet har klaret sig så godt, er, at krisen på arbejdsmarkedet er socialt skæv. Det er særligt de ufaglærte, der har mistet jobbet, og deres tilknytning til boligmarkedet er lavere, end hvis der var tale om offentligt ansatte og højtuddannede medarbejdere i den private sektor.
Samtidig faldt boligrenterne hurtigt til ro igen og er efterfølgende faldet som følge af de store hjælpepakker og den lempelige pengepolitik. Allerede i maj var renten på det 30-årige realkreditlån således næsten tilbage på samme lave niveau som ved coronakrisens start.
Yderligere må vi erkende, at vi står i en helt anden krise end tidligere. Coronakrisen kan slå ihjel, og det sikreste sted at opholde sig er hjemme. Vi har derfor tilbragt langt mere tid i vores bolig, end vi plejer, og det har fået mange til at overveje deres boligsituation. For nogle har det betydet en tur i det lokale byggemarked eller havecenter, der har haft kronede dage det sidste halve år, mens det for andre har betydet drømme om noget nyt og andet, hvis den nuværende boligs herlighedsværdi er blevet vurderet for lav, eller vi blot har manglet plads, fordi vi har været tvunget til at være hjemme eller flytte arbejdspladsen ind i stuen.
Boligen fylder således mere i bevidstheden, end den plejer, men om fænomenet holder ved, når dagligdagen igen finder sin normale rytme, er uvist. Hvis man er ung og festglad, vil de gode tider helt sikkert vende tilbage, også selvom den nuværende krise godt kan risikere at trække ud i længere tid, end mange havde forestillet sig, da landet lukkede ned i marts. Det kan godt kan påvirke balancen på boligmarkedet på sigt, herunder hvor attraktive storbyerne vurderes at være.
En sidste faktor, der er værd er nævne, er, at boligmarkedet var i fin balance i starten af 2020, da coronakrisen ramte i marts, og jeg mener således ikke, at man kan tale om nogen generel boble på det danske boligmarked, hvilket adskiller den nuværende krise fra fx finanskrisen. Priserne var godt nok steget ganske pænt i årene inden pandemien, men da det kan forklares med den generelle økonomiske udvikling, de store rentefald, reallønsfremgang og befolkningstilvækst, er det ikke noget, der har skabt ubalance på boligmarkedet. Og når en krise rammer et boligmarked med godt vejgreb, skal det mere til, før det kommer ud af kurs.
Krisen er ikke overstået
Man skal passe på med at forveksle stigende boligpriser med, at krisen er et overstået kapital, for eftersom boligmarkedet i udgangspunktet var sundt, kan det tage tid, før krisen slår igennem. Svaghedstegn kan på den korte bane skjules af de store hjælpepakker, der stadig holder hånden under dele af både det danske og udenlandske erhvervsliv.
Selvom det kan føles som om, at coronakrisen har varet længe, og at mange forventer en snarlig vaccine, er vi dog i økonomisk forstand langt fra igennem krisen, og meget kan nå at ændre sig endnu. Danmark er en lille og åben økonomi, og blusser pandemien op, er det sandsynligt, at vores økonomi får en kæberyster, da handel med udlandet spiller en afgørende rolle for vores land. Kommer der nye og omfattende nedlukninger, er det fx ikke sikkert, at vi kommer til at se en fuld genopretning i 2021, som mange økonomiske institutioner ellers forventer i dag. Og bliver anden bølge til tredje og fjerde bølge er usikkerheden og tidsperspektivet enormt, og konsekvensen kan være mere vedvarende skader på økonomien som følge af konkursbølger.
Boligmarkedet reagerer langsomt
Normalt reagerer boligmarkedet med en vis forsinkelse, da priserne er træge nedadtil. Sælgerne ønsker vished for, at markedet har ændret sig, før de er villige til at acceptere et bud, der ligger under deres oprindelige smertegrænse, men sammenholdt med de seneste måneders mange handler og det lave udbud, er det svært at forestille sig, at krisen venter lige om hjørnet, med mindre der støder flere problemer til økonomien.
I dag er husprisprognoserne optimistiske på fremtiden, og næsten alle forventer stigende priser i de kommende år. Det er ikke en garanti for, at boligmarkedet går fri, hvis pandemien blusser op, eller vaccinen lader vente på sig, men det er det mest sandsynlige scenarie i den nuværende situation.
Tilbage står et lille ”men”, for det er stadig svært at forstå, at boligmarkedet helt har ignoreret corona. De samlede indkomster er faldet, mange har mistet deres job, og renten er trods alt ikke lavere, end da coronakrisen lukkede landet ned. Samtidig er usikkerheden steget, og der er på trods af de optimistiske udsigter stadig grund til at være en lille smule skeptisk, hvis boligprisudviklingen og interessen for at handle fast ejendom bliver ved med at trodse den øvrige økonomiske udvikling. Det bliver derfor spændende at følge boligmarkedet i den kommende tid.
