Boligøkonom: Sælg boligen, når du har behovet

I løbet af 2024 er mange boligejeres skuldre faldet i takt med renterne, og i de kommende måneder kan vi komme flere trin ned ad rentestigen. Tre gange i år har den europæiske centralbank (ECB) sænket den ledende rente, og det har betydet en besparelse på flere hundrede kroner om måneden for bestemte boliglån.

Det kan måske friste boligsælgerne til at vente med sætte til salg, indtil køberne får bedre adgang til at låne om nogle måneder – samtidig med, at boligpriserne ifølge prognoserne stiger. Sådan kan man imidlertid ikke stille det op, påpeger Lise Nytoft Bergmann, der er chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit.

»Boligprisprognoserne ganske vist entydigt positive i øjeblikket, men de er stadig bedste mands bedste bud, og de er notorisk usikre. Man skal vælge bolig efter de familiære behov; ikke efter at tjene penge eller time markedet. I øjeblikket er handelsaktiviteten fin med mange købere i markedet, så hvis man har overvejelser om at sælge, er det et godt tidspunkt,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Hun bliver bakket op af Per Bie, der er administrerende direktør i danbolig:

»Der er helt sikkert stærke prognoser for de kommende måneder, men et godt boligsalg handler om andet end prisen. Vores bolig skal jo være vores trygge base, og det er målbart, at flytning og boligsalg er krævende, så de fleste af os vil gerne have det gennemført så effektivt som muligt. Så det er selvfølgelig en fordel at sætte sin bolig til salg, når efterspørgslen er høj som i øjeblikket,« siger Per Bie.

Lise Nytoft Bergmann har tidligere beregnet, at prognoserne fra de økonomiske vismænd betyder, at et gennemsnitligt hus på 140 kvadratmeter vil stige 98.000 kroner om året i de kommende syv år.

»Når man sælger sin bolig, gør man det jo tit, fordi man skal over i en anden bolig, hvor man kan tage prisstigningen hjem. Så vores anbefaling er, at man både køber og sælger med brug for øje,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Desuden vil rentesænkningerne fra ECB kun påvirke de korte variabelt forrentede lån – og det er vel at mærke de lange fastforrentede lån, som har betydning for de fleste købere. Økonomerne kigger i den henseende snarere på USA og den amerikanske centralbank Fed. 

»Alle køberne bliver kreditgodkendt til 30-årige fastforrentede lån, og dér forventer vi en næsten uændret rente. De kortere renter kan godt blive lidt lavere, men det er ikke dem, som man bliver kreditgodkendt på,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Et gennemsnitligt hus på 140 kvadratmeter koster 2,3 millioner lige nu, viser beregningerne fra Nordea Kredit. Det vil som udgangspunkt koste omkring 8. 000 kroner i månedligt betaling ved en standardfinansiering, hvor man kombinerer et 30-årigt fastforrentet lån med et variabelt forrentet banklån, og dét vil altså næppe ændre sig synderligt i de kommende måneder. I tabellen nedenfor kan man få et fingerpeg om, hvad der skal til at for at finansiere boligkøbet.

»Bolighandel er en snak, man skal have med sin partner eller sig selv hjemme i sofaen. Selv om en prognose viser, at man kan få mere for sin bolig, hvis man venter med at sælge, er det ikke altid, at økonomerne har ret. Der kan altid opstå usikkerheder – for eksempel coronapandemien eller krigen mellem Rusland og Ukraine – som har betydning for rentemarkedet og dermed efterspørgslen efter boliger,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Lise Nytoft Bergmann mener, at renteniveauet i skemaet på de fastforrentede lån vil holde stik frem til udgangen af 2026, for forventningerne er allerede indregnet hos investorerne.

»Investorerne venter ikke på at bolden er skudt af, for at se om den sidder til højre eller venstre, for så er man simpelthen for sent på den. De kaster sig i målet forinden, så de er i fuld gang. Alt det, som investorerne forventer af rentesænkninger fra den amerikanske centralbank er allerede indregnet i de nuværende kurser. Derfor betyder det ikke så meget for de 30-årige lån, hvis Fed sænker renten hen mod næste sommer. Der skal overraskelser til,« forklarer Lise Nytoft Bergmann.

En overraskelse kan være, hvis den nye præsident Donald Trump strammer finanspolitikken. Det kan også være, at de amerikanske forbrugere i verdens største økonomi pludselig holder igen, fordi de er bekymrede for deres jobsituation. Det kan være selvforstærkende i et land som USA, hvor sikkerhedsnettet er begrænset.

Derfor har det i den globale økonomi betydning for danske boligejere, hvor høj ledigheden og forbrugertilliden er i USA og i de store europæiske økonomier som Tyskland. Går økonomien for stærkt, bliver renterne presset op. Falder inflationen kan det give rentesænkninger.

»Centralbankerne er sat i verden for at holde inflation på to procent, og de kan godt lide en Guldlok-økonomi, som hverken er for kold eller varm. De ledende renter har til formål at regulere forbrugernes adfærd, for rentebevægelserne drypper ned på de almindelige renter, især boliglån, men også billån og forbrugslån. Når vi skal betale højere renter, køber vi færre varer. Vi sparer lidt mere og finder måske sandpapiret frem til havemøblerne i stedet for at købe nye. Det virker dæmpende på inflation, for uden efterspørgsel stiger priserne ikke,« siger Lise Nytoft Bergmann.