Fem lyspunkter, der trækker boligpriserne op
Boligmarkedet befinder sig i et stormvejr, men kigger vi et til to år ud i fremtiden, er der flere lyspunkter, der giver grund til optimisme.
Lise Nytoft Bergmann
Artiklen er skrevet af Lise Nytoft Bergmann, som er chefanalytiker og boligøkonom for Nordea Kredit. Hendes fokusområde er bolig- og rentemarkedet, og gennem statistik og analyse deler hun ud af sin viden om emner, der har betydning for danske boligejere og potentielle boligkøbere.
Modvinden på boligmarkedet vil ikke vare ved
Lad det være sagt med det samme: Boligpriserne falder, og det vil de formentlig fortsætte med i den kommende tid. Ifølge Boligsiden.dk er huspriserne allerede faldet med 10 pct. på landsplan, siden markedet vendte i 2022, mens udbuddet er steget med 37 pct. det seneste år, og handelsaktiviteten faldet med 35 pct. i samme periode. Det skyldes ikke mindst den høje rente og inflation, der gør det sværere for køberne at få råd til drømmeboligen, og en større usikkerhed om fremtiden.
På kort sigt vil boligmarkedet derfor fortsat være i modvind, men kigger vi lidt længere frem, er vi optimistiske på prisudviklingen. Det skyldes bl.a. fem lyspunkter for boligmarkedet.
1. Høj inflation fører til højere nominelle boligpriser
For det første er den høje inflation ikke kun dårligt nyt for boligpriserne. Godt nok gør den høje inflation det sværere for køberne at få råd til drømmeboligen her og nu, men på lidt længere sigt forventes den at føre til højere lønninger og derigennem højere nominelle boligpriser.
For når priserne stiger, har familierne ikke længere råd til at købe de samme ting som tidligere, og det vil føre til højere lønkrav. De fleste familier kan godt leve med, at priserne stiger lidt hurtigere end lønnen i en begrænset periode. Men hvis det bliver ved, vil de forsøge at sige fra for ikke at få udhulet deres købekraft.
Et godt eksempel er de igangværende overenskomstforhandlinger mellem Finansforbundet og Finanssektorens Arbejdsgiverforening, som lige nu er brudt sammen. Finansforbundet var villig til at acceptere en reallønsnedgang baseret på den høje inflation i 2022, men har foreløbig været stålsat på, at de finansansatte ikke skal udsættes for yderligere fald i reallønnen i 2023 og 2024.
Over mange år følges inflation, løn og boligpriser derfor ad, og da lønmodtagerne forventes at hive en lidt større lønstigning hjem i de kommende år end tidligere, vil det smitte positivt af på boligpriserne. Det er ikke en udvikling, vi kommer til at se i morgen, da årlige lønforhandlinger og flerårige overenskomster betyder, at lønnen ikke ændrer sig nær så hurtigt som priserne i vores samfund.
Vil du vide mere om inflation? Så lyt til podcasten PengePulsen.
I en tid med høj inflation er det normalt en fordel at have gæld, da gældens størrelse er fast i kroner og øre. Så selvom priserne på andre varer og tjenesteydelser fx stiger med 10 pct., så følger gælden ikke med. Faktisk er gælden blevet reduceret med 10 pct. i forhold til det generelle prisniveau i samfundet, også selvom man stadig skylder det samme beløb til realkreditinstituttet.
I realiteten påvirker inflationen først din gæld positivt, når den slår igennem på lønnen, og du derved får relativt nemmere ved at betale terminen. Jo større gælden er, jo større gevinst har man ved en høj inflation, hvis lønnen vel at mærke udvikler sig, som den plejer at gøre, dvs. hvor boligejere får forhandlet større lønstigninger i tider med høj inflation.
Kilde: Boligøkonom Lise Nytoft Bergmann, Nordea Kredit
2. Renten er tæt på toppen
Et andet lyspunkt på boligmarkedet er renten. I øjeblikket er det dyrt at låne penge, da centralbankerne har hævet de ledende renter for at få inflationen under kontrol. Det gør de for at få forbruget ned. En væsentligt årsag til den høje inflation er nemlig, at vi i både Danmark og udlandet har efterspurgt flere varer, end der er blevet produceret de seneste år. Det har fået priserne til at stige, og da inflationen var højest i 2022 var den oppe på 9,1 pct. i USA, 10,6 pct. i euroområdet og 10,1 pct. i Danmark.
Siden da er inflationen faldet, bl.a. fordi de høje renter tvinger husholdninger og virksomheder til at bruge en større del af deres indkomst på at betale deres renteudgifter i stedet for at bruge pengene på forbrug. Og når færre ønsker at købe en given vare, får det prisen til at falde.
Det er sandsynligt, at inflationen fortsat falder i den kommende tid, fordi efterspørgslen er lavere og genåbningen af Kina afhjælper flaskehalsproblemerne i de globale forsyningskæder. Det vil før eller siden få centralbankerne til at holde igen med yderligere renteforhøjelserne. Når de vurderer, at økonomien er kølnet tilstrækkeligt af, vil de også begynde at sætte renten ned. Og en lavere rente er godt for prisudviklingen på boligmarkedet.
3. Boligskattereformen påvirker overordnet set boligprisudviklingen positivt
Et tredje lyspunkt er boligskattereformen. Selvom den har skabt usikkerhed og mødt stor kritik, er konklusionen nemlig, at ca. fire ud af fem boligejere har udsigt til lavere boligskatter. Det vil alt andet lige gøre det mere attraktivt at eje sin egen bolig, og særligt i de lidt billigere områder vil det presse priserne op.
Vi forventer, at boligskattereformen isoleret set vil presse prisen på et typisk hus op med ca. 5 pct., men at priseffekten i flere mindre kommuner kan komme helt op omkring 10 pct.
Boligskattereformen forventes således at få positiv betydning for boligpriserne på landsplan – med hus- og fritidshusejerne som de store vindere og ejerlejlighedsejerne og ejerne af de dyreste huse som tabere.
4. Byggeaktiviteten falder
Boligpriserne afhænger også af byggeaktiviteten. Kommer der mange nye boliger til salg, vil det nemlig presse boligpriserne ned, da der vil være flere sælgere til et uændret antal købere. Men også her er der lys forude, hvis man betragter boligmarkedet fra de eksisterede boligejeres synsfelt.
I 2022 blev der nemlig fuldført næsten 40.000 nye boliger, og det er det højeste antal nogensinde i de 24 år, som byggestatistikken dækker. Tiderne er dog ved at skifte, og i 2022 blev der således påbegyndt det laveste antal nye byggerier i fem år. Det skyldes en kombination af højere rente, større usikkerhed, lavere erhvervstillid og mangel på både byggematerialer og håndværkere. Dertil kommer tidspresset for at få gjort projektlejligheder og andre dyre byggerier færdige inden boligskattereformen træder i kraft 1. januar 2024, så køberne får den skatterabat, der tilfalder eksisterende ejere.
Opgørelsen af byggeaktiviteten er ikke særlig præcis som følge af forsinkelser i BBR, men ændringen i det påbegyndte byggeri er stor nok til at være synlig.
5. Den demografiske udvikling understøtter boligefterspørgslen
Det femte og sidste lyspunkt, som jeg vil nævne, er den demografiske udvikling. Gruppen af 30-39-årige, der udgør det typiske førstegangskøbersegment vil nemlig vokse væsentligt mere end befolkningen som helhed i de kommende år.
Ifølge Danmarks Statistiks befolkningsfremskrivning forventes gruppen af 30-39-årige fx at vokse med 7,2 pct. de næste fem år, mens befolkningen som helhed kun forventes at vokse med 1,1 pct. Det understøtter boligefterspørgslen i kraft af flere potentielle købere, og det vil have en positiv effekt på boligpriserne.
Det bliver værre, før det bliver bedre, så vi skal væbne os med tålmodighed
Den overordnede konklusion er derfor, at boligmarkedet befinder sig i et stormvejr, og at det formentlig bliver værre, før det bliver bedre. Kigger vi et til to år ud i fremtiden, er der dog flere lyspunkter, der giver grund til optimisme. De boligejere, der ikke skal sælge lige nu, bør derfor tage den nuværende nedtur på boligmarkedet med tilbagelænet ro.
Allerede nu kan vi se, at boligpriserne ikke falder nær så hurtigt som tidligere, hvilket bl.a. skyldes, at renten er faldet en lille smule. I oktober var renten på det toneangivende fastforrentede lån fx kortvarigt oppe på 6 pct., mens renten er faldet til 4 pct. i dag.
Dertil kommer, at mange familier er begyndt at vænne sig de stigende leveomkostninger, der kom som et chok i efteråret 2022 og skabte stor usikkerhed om fremtiden, men hvor særligt gaskrisen ikke er blevet nær så slem som frygtet.
