Hvor meget højere er huspriserne om 10, 20 og 30 år?

Boligpriserne er steget kraftigt på det seneste, og det har fået friværdierne til at vokse. Eksisterende boligejere kan være godt tilfredse, mens potentielle boligejere kan være bekymrede for, om de køber på toppen. Men hvad skal vi egentligt forvente af huspriserne om 10, 20 eller 30 år?

Skrevet af Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom og chefanalytiker i Nordea Kredit.

Det går stærkt på boligmarkedet i øjeblikket. Siden pandemien ramte, er huspriserne ifølge Boligsiden steget med 18 pct. på landsplan og i enkelte kommuner med over 30 pct. Det får mange boligejere til at spørge, om de vilde dage på boligmarkedet vil fortsætte, og potentielle boligkøbere til at frygte, at priserne fortsætter op, så deres mulighed for at få foden på egen matrikel skrumper yderligere ind. Det gode spørgsmål er derfor, om boligpriserne kan og vil blive ved med at stige, og hvad vi skal forvente os af boligmarkedet på 10, 20 eller 30 års sigt?

Det korte svar på spørgsmålet er, at boligpriserne over mange år ikke kan stige væsentligt mere end udviklingen i danskernes disponible indkomst. For er det modsatte tilfældet, vil der blive færre og færre penge tilbage til andre ting, og til sidst vil boligkøberne ikke have råd til andet end at bo. Det betyder med andre ord, at når huspriserne i en periode stiger langt mere end den almindelige fremgang i danskernes indkomst efter skat, kan vi forvente en årrække, hvor det modsatte gør sig gældende.

Boligøkonom Lise Nytoft Bergmann

Lise Nytoft Bergmann er chefanalytiker og boligøkonom for Nordea Kredit. Hendes fokusområde er bolig- og rentemarkedet, og gennem statistik og analyse deler hun ud af sin viden om emner, der har betydning for danske boligejere og potentielle boligkøbere.

Læs flere analyser fra Lise Nytoft Bergmann her og følg @Boligoekonomen på Twitter her.

Det behøver ikke nødvendigvis ende i et større brag på boligmarkedet, som vi fx så det i slutningen af 80’erne eller i midten af 00’erne, hvor boligpriserne tog et voldsomt dyk, men vi kan som minimum forvente en periode med nulvækst eller priser, der stiger mindre end den almindelige lønudvikling.

På lang sigt vil udviklingen i huspriser og den disponible indkomst følges ad

Kilde: Nordea Kredit og Macrobond

Huspriserne er steget mere end den disponible indkomst

Siden årtusindskiftet er huspriserne i gennemsnit steget med 3,8 pct. om året, mens den disponible indkomst er steget med ca. 3,3 pct. Boligpriserne er således steget mere end lønnen efter skat, men som følge af bl.a. skattestoppet på ejendomsværdiskatten, skatteloftet på grundskylden, nye låntyper med variabel rente og afdragsfrihed samt kraftigt faldende renter, der gør det billigere at låne penge, kan forskellen forklares.

Vi skal dog ikke forvente, at det samme kommer til at gøre sig gældende i fremtiden, da de nuværende politiske toner snarere går i retning af, at der bør stilles flere krav til boligkøbernes finansielle situation end det modsatte.

Samtidig vil boligskatterne fra 2024 igen begynde at stige, hvis boligpriserne stiger, og kigger man i krystalkuglen, er der meget, som tyder på, at renten vil fortsætte op i de kommende år, i takt med at de store centralbanker strammer pengepolitikken. Det vil alt sammen være med til at lægge en dæmper på boligpriserne.

Det bedste svar på spørgsmålet ”hvor meget højere er huspriserne om 10, 20 eller 30 år” er derfor, at vi kan forvente, at huspriserne vil udvikle sig i nogenlunde samme takt som den disponible indkomst. Holdes skatterne i ro, er det derfor lønudviklingen, der bliver afgørende, og i tider med lav inflation er den normalt mindre prangende end i tider med høj.

Er man boligejer i mange år, kommer man helt sikkert til at opleve både op- og nedture på boligmarkedet undervejs i sin ejertid, men over tid vil boligpriserne finde tilbage til en ligevægt, der bestemmes af den disponible indkomst, og som betyder, at en gennemsnitlig familie både har råd til at bo og samtidig kan spise fornuftigt og have mulighed for at pleje sine fritidsinteresser.

Kommunale forskelle

Selvom boligpriserne forventes at udvikle sig i takt med den disponible indkomst, er det dog langt fra sikkert, at alle huse vil stige lige meget i værdi over tid, da flyttemønstre fx har betydning for prisudviklingen.

Igennem en længere årrække har vi fx været vidne til en gentrificering, hvor familier med lange uddannelser og høje lønninger er flyttet mod de store byer, mens arbejdere og lavere funktionærer er blevet presset ud. Det har medvirket til en skæv prisudvikling, hvor priserne fx er steget langt mere i hovedstaden og Aarhus end i det resterende land.

Hvad betyder gentrificering?

Gentrificering er betegnelsen for et byområdes sociale skift gennem byfornyelse og værdistigning. Et skift, der betyder, at mindrebemidlede må flytte fra et område på grund af generelt stigende levepriser, blandt andet stigende huslejer.

Kilde: Den Store Danske 

Gentrificeringen hænger sammen med de erhvervsmæssige ændringer, vi har været vidne til de seneste årtier, hvor videnstunge erhverv som kommunikation, IT og forskning fylder stadig mere, mens fx industriarbejdspladserne svinder ind. Det præger boligmarkedet ikke blot i Danmark, men også i andre europæiske lande.

Samtidig er der knaphed på ledige byggegrunde i landets store byer, hvorfor man ikke bare kan bygge nyt, hvis efterspørgslen stiger. Det påvirker prisdannelsen på boliger, og der er på nuværende tidspunkt ikke meget, der tyder på, at udviklingen er ved at vende. Tværtimod er gentrificeringen en megatrend, som går igen i mange vestlige lande, og mit bedste bud på fremtiden er derfor, at det fortsat vil være byerne, der vil opleve den største stigning i boligpriserne i de kommende år.

Tager vi fx udgangspunkt i landsdelen København By, var godt 90.000 ud af byens 678.000 indbyggere i 2009 ifølge Danmarks Statistik lønmodtagere på såkaldt ”højeste niveau”. I 2019, hvor de seneste tal er fra, udgør gruppen 171.000 ud af landsdelens nu 794.000 indbyggere. Det betyder med andre ord, at mens indbyggertallet i København er vokset med 17 pct. de seneste ti år, er gruppen af ”lønmodtagere på højeste niveau” vokset med 89 pct. og dermed væsentligt mere.

Indbyggertallet i byerne stiger fortsat, og det er gruppen af højtlønnede og veluddannede, der vokser mest og også mere, end den almindelige stigning i befolkningens uddannelsesniveau kan forklare.