Musikken er dæmpet til boligmarkedsfesten - men der er stadig gang i dansegulvet
De seneste års høje fart på boligmarkedet er af mange blevet kaldt en fest. Udviklingen de seneste måneder tyder dog på, at foden er lettet en anelse fra speederen. Det betyder ikke, at festen slutter – vi tror blot, det sikrer, at købere og sælgere fortsat kan finde hinanden på dansegulvet.
Selvom der er sket små udsving, har danskerne fået lidt mere at vælge imellem, når de er på udkig efter et nyt hjem. Her i midten af september kan vi konstatere, at det samlede udbud af boliger har været svagt stigende siden slutningen af foråret og hen over sommeren.
Det kommer ovenpå et hektisk år, hvor danskernes appetit på at sælge og købe bolig sendte udbuddet ned på det laveste niveau siden 2006. Det er stadig historisk lavt, men vi forventer, det vil fortsætte op den kommende tid, kun afbrudt af de almindelige sæsonudsving, der altid får udbuddet til at falde en anelse hen over de mørke måneder.
Vi forventer ikke et marked, der går i stå eller priser, der falder. I øjeblikket kigger vi ind i en særdeles sund dansk økonomi med lav ledighed og et lavt renteniveau. Samtidig vil et fortsat lavt udbud holde hånden under priserne.
Prognosen siger priser der stiger
Derfor peger pilen også forsat opad for boligpriserne. Nok ikke så meget, som vi har set indtil nu, men det er også gået overraskende stærkt det seneste halvandet år.
Nordeas prognose fra september peger på, at huspriserne samlet set vil stige med ca. 12 pct. i 2021 og yderligere knap 4 pct. i 2022. Først i 2023 kan man se frem til mere beskedne stigninger på 1-2 procent.
Ejerlejlighedspriserne forventer vi stiger med ca. 11 procent i 2021, hvoraf langt den største del allerede har fundet sted, og med yderligere ca. 3 procent i 2022 og cirka 1 procent i 2023.
For fritidshuse forventes stigningen at nå op på ca. 18 procent i 2021 og i 2022 og i 2023 henholdsvis knap 5 procent og 1-2 procent.
Et marked med for meget fart
I et normalt marked vil man både opleve måneder med stigende priser og måneder med mindre prisfald, og det er også det, vi forventer at se, når efteråret melder sin ankomst.
Det sker over hele landet, men normaliseringen går lidt hurtigere i og omkring hovedstaden. Det er naturligt, eftersom det også er her, der har været mest fart på.
Overordnet set er udbuddet dog stadig lavt. Derfor er der heller ikke grund til at blive bekymret, heller ikke hvis man måske hører til dem, der har købt for nyligt. Stigende udbud er sundt, da det indikerer, at der igen er ved at komme bedre balance mellem antallet af købere og antallet af sælgere.
Køberne skal kunne være med
Der er flere grunde til den udvikling. Blandt andet har den stigende realkreditrente utvivlsomt indflydelse på den afdæmpede handelsaktivitet. Ved indgangen til 2021 lå kuponrenten på et 30-årigt fastforrentet lån på 0,5 procent, mens den i dag ligger på 1,5 procent. Dette har alt andet lige gjort det dyrere at låne penge og lidt sværere at blive kreditgodkendt. Derfor er det naturligt at boligmarkedet går lidt ned i gear.
I horisonten lurer også den nye boligskattereform, der forventes at gøre det dyrere at bo i ejerlejlighed i de store byer. Igen en udvikling, der må ventes at være med til at lægge en dæmper på markedet for ejerlejligheder.
Lise Nytoft Bergmann er chefanalytiker og boligøkonom for Nordea Kredit. Hendes fokusområde er bolig- og rentemarkedet, og gennem statistik og analyse deler hun ud af sin viden om emner, der har betydning for danske boligejere og potentielle boligkøbere.
Læs flere analyser fra Lise Nytoft Bergmann her og følg @Boligoekonomen på Twitter her.
Og så har genåbningen af samfundet givet danskerne andet at tænke på end at søge på ny bolig. Under nedlukningerne var søgeaktiviteten givetvis drevet af følelser og umiddelbare behov. Jo mere nedlukket samfundet var, desto flere interesserede købere dukkede op. Men nu hvor vi stort set er vendt tilbage til det normale, er boligmarkedet begyndt at gøre det samme.
Boligmarkedet er nuanceret
Uanset generelt prisniveau og udbud skal man som boligsøgende huske, at der er nuancer i markedet.
For nyligt offentliggjorde Boligsiden tal, der viste, at når man kigger på hver enkelt kommune, så er der stor forskel på den dyreste og billigste bolig til salg. Ikke så overraskende ligger der i en kommune som Gentofte boliger højt i den tocifrede millionklasse, men der er faktisk også huse til dem, der kan nøjes med mindre.
Undersøgelsen konkluderede, at i hele 40 kommuner er der mere end 10 mio. kroner i forskel mellem den dyreste og billigste bolig til salg.
Det er måske ikke et videnskabeligt bevis – men det siger dog noget om, at selvom udbuddet er lavt og priserne høje i gennemsnit, så er der stadig et marked med muligheder – helt ned på kommunalt niveau.
En blød landing
Opbremsningen er ikke et udtryk for et marked i opløsning – den seneste tid har vi både set sælgere tage boliger af markedet og købere melde pas på prisniveauet. Det er et udtryk for, at vi lige skal finde hinanden igen. Det er en sund og naturlig udvikling.
De meget store prisstigningers tid er måske ved at lakke mod enden. Vi hilser normaliseringen af boligmarkedet velkommen og ser frem til en fest, der trods alt ikke er lukket – men dog er noget mere afdæmpet.
