Lovgivningen indeholder regler, som du skal leve op til, før du kan låne penge til et boligkøb. Boligøkonom Lise Nytoft Bergmann fra Nordea Kredit giver her en forklaring af reglerne.

For det første skal du spare 5 pct. op til udbetalingen, og for det andet skal du have penge nok til at betale for de købs- og flytterelaterede udgifter, der ikke kan medfinansieres, når bank- og realkreditlånet optages.

Formålet med udbetalings- og opsparingskravet er at sikre, at boligejerne er robuste over for udsving i boligpriserne, og samtidigt tvinger reglerne boligkøberne til at lære at spare op, inden de investerer i fast ejendom.

Boligkøberne kreditgodkendes desuden altid efter deres evne til at betale både renter og afdrag på et 30-årigt fastforrentet lån. Bagefter, når boligkøberen først er kreditgodkendt, kan boligkøberen vælge en anden låntype efter eget valg. Der gælder dog særlige regler for boligejere med høj gæld og for boligejere i de såkaldte vækstkommuner – se nærmere nedenfor.

Skyd genvej: Skriv dig op i danboligs køberkartotek

Så meget koster det at købe ejerbolig

Hvor meget kan man låne?

Det er ikke tilstrækkeligt, at have sparet 5 pct. op til udbetalingen og have lagt et beløb til side til at dække øvrige købs- og flytteomkostninger. Banken skal også sikre, at boligejeren ikke låner flere penge end økonomien kan holde til. Det gør banken ved at opstille et budget, der sikrer, at boligkøberen både har råd til de faste omkostninger og de variable udgifter.

Generelt anbefaler vi, at rådighedsbeløbet, som dækker dagligvarer og lommepenge til bl.a. tøj, gaver, tandlæge, frisør, restaurant, byture, rejser, briller, medicin, ny elektronik osv. udgør mindst 5.000 kr. for én voksen og 8.500 kr. for to om måneden. Derudover kommer et beløb på 2.500 kr. pr. hjemmeboende barn.

Rådighedsbeløbet vurderes i Nordea altid individuelt, fordi ingen familier er ens.

En tommelfingerregel siger desuden, at bankerne ikke bør låne yngre eller midaldrende boligkøbere mere end 3,5 gang families indkomst før skat, med mindre familien har et højt rådighedsbeløb eller formue ved siden af.

I de tilfælde, hvor gældfaktoren kommer over 4, OG hvor boligkøberen samtidigt har brug for at låne mere end 60 pct. af boligens værdi, karakteriseres familien som ”højt belånt”, og i det tilfælde kræver Finanstilsynet, at boligkøberen får et såkaldt ”sikkert lån”. Det betyder, at boligkøberen ikke kan vælge frit mellem alle låntyper, men begrænses til fastforrentede lån med eller uden afdrag og F5-lån med afdrag. De øvrige låntyper betegnes som ”risikable”, og de kan ikke benyttes af ”højt belånte” boligejere.

Tabel 1: Oversigt over såkaldt "risikable lån" og såkaldt "sikre lån"

Yderligere krav til boligkøbere i vækstkommuner

Boligkøbere i landsdelene København By, København Omegn og i Aarhus kommune skal ”rentestresses”, før de kan få et variabelt forrentet lån. Det betyder, at banken foretager en ekstra kreditvurdering for at sikre, at der stadig er luft i familiens budget, hvis renten stiger.

Konkret skal banken ”rentestresse” budgettet med en rente, der er 1 %-point højere end den aktuelle faste rente dog mindst 4 pct.

Renten på det 30-årige fastforrentede lån er i øjeblikket 2 pct., og banken undersøger derfor, om familiens budget stadig hænger sammen, hvis de finansierer deres bolig med et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag og en rente på 4 pct. Samtidigt lægges der 1%-point til renten på banklånet, og hænger budgettet stadig fornuftigt sammen, kan familien få et variabelt forrentet lån.

Banken skal også sikre, at familien ikke låner for mange penge i forhold til indkomsten. Hvis familien har brug for at låne mere end 4 gange deres husstandsindkomst, skal banken sikre, at familiens formue stadig er positiv, hvis boligpriserne falder med 10 pct. Udgør lånet mere end 5 gange husstandsindkomsten, skal formuen kunne klare et fald i boligpriserne på 25 pct.

Konsekvensen af vækstkommunereglerne er, at boligkøbere i Hovedstaden og Aarhus kan låne et større beløb, hvis de vælger et fastforrentet lån.

Der er undtagelser fra reglerne

Der findes mange undtagelser fra de gældende regler om boligkøb. Derfor er det altid en god idé at kontakte banken, hvis man drømmer om en ejerbolig - også selv om man ikke lever op til alle ovenstående krav.

Artiklen er en del af Nordea Kredits nyhedsbrev. Klik her, hvis du ønsker at modtage lignende artikler i fremtiden.