Boligprisprognose: Hvordan udvikler boligpriserne sig i 2022 og 2023?

Boligmarkedet har igennem coronakrisen været næsten rødglødende bortset fra en kort periode ved pandemiens start. Der er solgt usædvanligt mange boliger, og priserne er steget kraftigt over hele landet og på både huse, ejerlejligheder og fritidshuse.

Den store interesse for at købe ejerbolig skal blandt andet forklares med den lave rente, høje beskæftigelse og en ekstraordinært stor opsparing. For selvom renten overordnet set er steget i 2021, er den stadig meget lav i en historisk sammenligning. Samtidig har de politisk vedtagne hjælpepakker betydet, at mange danskere har beholdt deres job på trods af nedlukninger og sociale restriktioner, og den igangværende højkonjunktur har forbedret situationen yderligere, så der i dag er flere beskæftigede end inden pandemiens udbrud. Opsparingen er desuden vokset, da danskerne har brugt færre penge, end de plejer, og mange har fået udbetalt deres indefrosne feriepenge. Det har alt sammen gjort det nemmere at komme ind på boligmarkedet eller få råd til en dyrere bolig.

Læs også: Udsigt til højere boligrenter

Samtidig har mange familier prøvet deres hverdag af på nye måder med hjemsendte skolebørn, distancearbejde og færre fritidsaktiviteter, og det kan have fået danskere til at sætte større pris på at være hjemme og måske have fremrykket eventuelle boligplaner.

Hen over foråret og sommeren 2021 fik mange danskere dog tilbudt vacciner, og i 2. halvår 2021 begyndte størstedelen af samfundet at ligne sig selv fra tiden før corona. Det har i kombination med stigende renter og almindelige sæsonudsving fået boligmarkedet til at bremse op, og priserne stiger ikke længere nær så meget som tidligere.

På landsplan steg priserne således med 9,3 pct. i 1. halvår 2021, mens vi ”kun” oplevede en prisstigning på 1,3 pct. i 2. halvår 2021. Tendensen gør sig gældende i alle regioner, og boligmarkedet er således ved at bremse op.

Forventninger til huspriserne i 2022 og 2023

I dag er størstedelen af samfundet åbent, og vi forventer, at det får betydning for boligsalget i den kommende tid, der forventes at falde. Huspriserne er allerede steget meget, og køen af potentielle købere er blevet kortere som følge af høj handelsaktivitet i de foregående år. Dertil kommer den stigende rente, der gør det sværere for særligt førstegangskøbere at komme ind på boligmarkedet.

Den lavere handelsaktivitet forventes at få en afsmittende effekt på huspriserne, men da der stadig ikke er ret meget til salg, og da dansk økonomi befinder sig i en højkonjunktur med få arbejdsløse og mange ledige jobs, forventes huspriserne stadig at stige i de kommende år, omend ikke i samme takt, som vi har været vant til.

Læs også: Tjek din forskudsopgørelse, hvis du vil undgå skattesmæk

Dertil kommer, at mange nuværende eller tidligere boligejere har udsigt til en engangsudbetaling i form af for meget betalt boligskat, der i 2022 og 2023 forventes at løbe op i mindst 15 mia. kr., hvilket er godt for sparegrisen og dermed også for boligmarkedet.

På den baggrund forventer vi, at prisen på et gennemsnitligt enfamiliehus vil stige med ca. 4 pct. i 2022 og med yderligere 2 pct. i 2023.

Da et gennemsnitligt hus på 140 m2 blev handlet for ca. 2.289.000 kr. i 2021, betyder prognosen, at det samme hus vil kunne sælges for 2.381.000 kr. i 2022 og 2.428.000 kr. i 2023. Det vil altså sige, at en gennemsnitlig boligejer har udsigt til en stigning i friværdien på ca. 92.000 kr. i 2022 og yderligere ca. 48.000 kr. i 2023 som følge af de stigende huspriser, hvilket er noget lavere end i 2021, men nogenlunde på niveau med årene inden. Samlet set svarer det til en stigning på 140.000 kr. for begge år.

Boligpriserne forventes dermed at udvikle sig forholdsvist afdæmpet i den kommende tid, selvom dansk økonomi befinder sig i en stærk højkonjunktur, hvor boligpriserne ellers forventes at stige kraftigt.

Vi forventer, at det særligt vil være boligmarkedet i de store byer, der bremser op i 2022 og 2023, og at det vil være de mellemstore byer, der får størst medvind i de kommende år. I landområderne forventer vi overordnet set små prisstigninger, men med lokale forskelle, som vi også har været vidne til de seneste år.

Boligøkonomen forklarer: Hvilke regler skal opfyldes for at få et boliglån?

Den overordnede konklusion er derfor, at normaliseringen på boligmarkedet vil fortsætte i den kommende tid, og at vi med stor sandsynlighed vil få en blød landing på boligmarkedet oven på en ekstraordinært hektisk periode. Friværdifesten bør dermed blive mere moderat i de kommende år, men den udvikling bytter vi gerne væk for et mere stabilt boligmarked, hvor hastværk og hyppige budrunder bliver afløst af ro og velovervejede beslutninger.

Fortsat stigende huspriser i 2022 og 2023

Forventninger til ejerlejlighedspriserne i 2022 og 2023

Ejerlejlighedsmarkedet har oplevet kraftig fremgang i en længere årrække, og priserne i de store byer er nået et meget højt niveau. Det gør det svært for førstegangskøbere at komme ind på markedet, da gældende lovgivning og den finansielle regulering stiller store krav til familiens økonomi. Ikke mindst i hovedstaden og Aarhus, der betegnes som såkaldte vækstkommuner, hvor reglerne er ekstra skrappe.

I 2022 og 2023 forventer vi fortsat fremgang i ejerlejlighedspriserne, men i et roligere tempo end i de seneste år. Konkret forventer vi, at prisen på en ejerlejlighed vil stige med ca. 3 pct. på landsplan i 2022 og med yderligere 1 pct. i 2023.

Den moderate stigning i ejerlejlighedspriserne skal ses i lyset af, at det midlertidige løft i boliginteressen, som coronakrisen medførte, forventes at falde bort i den kommende tid. Samtidig vil den kommende boligskattereform, der træder i kraft 1. januar 2024, formentlig få stadig større betydning for prisudviklingen. Vi vurderer, at det særligt er store og dyre ejerlejligheder, der har udsigt til stigende boligskatter, hvilket alt andet lige vil presse prisen på ejerlejligheder ned. Ejerlejlighedsmarkedet er desuden rentefølsomt, og udsigten til yderligere stigende rente forventes at dæmpe interessen og muligheden for at handle fast ejendom.

Kom godt fra start: Sådan forbereder man sig til sit første boligkøb
 

Forventninger til sommerhuspriserne i 2022 og 2023

Den mere moderate fremgang på markedet for helårsboliger forventes også at gælde på markedet for fritidsboliger, hvor priserne ikke forventes at stige nær så meget i 2022 og 2023 som i 2021, hvor prisen på et gennemsnitligt fritidshus steg med ikke mindre end 16 pct.

Konkret forventer vi, at prisen på et gennemsnitligt fritidshus vil stige med ca. 3 pct. i 2022 og med yderligere godt 1 pct. i 2023. De ekstraordinære tider på sommerhusmarkedet forventes således at være et overstået kapitel.

Opbremsningen skal ses i lyset af, at vi vender tilbage til mere normale forbrugsmønstre, når de sidste coronarestriktioner sandsynligvis snart bliver ophævet – herunder ikke mindst rejserestriktionerne, der øgede interessen for sommerhuse under pandemien. Dertil kommer, at fritidshuspriserne nu har fundet et nyt og højere prisleje og den stigende rente, der også påvirker lysten og mulighederne for at købe fritidsbolig.

Vi forventer ikke brandudsalg på fritidshuse i de kommende år. Fritidshuse købes ofte af de modne boligejere, der har et solidt fodfæste på arbejdsmarkedet. De har desuden sparet op i deres helårsbolig i nogle år og har samtidig tid og kræfter til at vedligeholde en ekstra bolig. Ifølge Danmarks Statistik vil aldersgruppen 60-69-årige vokse ret kraftigt i de kommende fem år, og den demografiske udvikling vil således komme sommerhusmarkedet til gode, da vi vil opleve en relativt større vækst i den aldersgrupper med flest sommerhusejerne, hvilket vil understøtte efterspørgslen på fritidshuse på trods af de højere priser og stigende renter.

Få overblikket: Så meget koster det at købe ejerbolig