Udlej sommerhuset mere uden at betale skat af indkomsten
Nyt forhøjet fradrag gør det mere attraktivt at udleje sommerhuset. Her kan du læse beregninger af, hvor stor en indtægt det kan give sommerhusejerne.
Nyt forhøjet fradrag gør det mere attraktivt at udleje sommerhuset. Og hører man til de mange sommerhusejere, der kun lejer sommerhuset ud i en mindre del af året, kan det foregå skattefrit.
I maj 2018 indgik regeringen, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre en aftale om at gøre det mere attraktivt for danskerne at udleje deres sommerhus. Det betød, at det hidtidige skattefrie fradrag ved udlejning blev hævet fra det daværende niveau på 21.400 kr. om året til 40.000 kr. Det nye fradrag kræver dog, at udlejningen foregår gennem et bureau, der indberetter lejeindtægterne direkte til SKAT. Foregår udlejningen privat, udgør fradraget kun 11.200 kr.
Som følge af den almindelige prisregulering udgør det høje fradrag i dag 40.900 kr., og i praksis betyder det, at sommerhusejerne ikke betaler skat af de første 40.900 kr., de modtager fra udlejningsbureauet, mens de beskattes af 60 pct. den resterende indtægt som kapitalindkomst. I mange tilfælde er bundfradraget dog så stort i forhold til lejeindtægten fra sommerhusudlejningen, at skatteprocenten havner på nul. Og selv i de situationer, hvor der er tale om et dyrere sommerhus, er der gode penge at tjene, for det er ikke nogen høj beskatningsprocent, man kommer op på, når man ser på den samlede indtægt fra udlejningen.
Hvilke regler skal opfyldes for at få et boliglån?
Udlejningsbureauet tager sin del af lejeindtægten
Hvor meget man kan tjene på at udleje sommerhuset, afhænger af sommerhusets kvalitet, geografi og sæson. Hvis der er tale om et stort og luksuriøst sommerhus tæt på stranden i højsæsonen, kan lejeindtægten være særdeles god, mens den almindeligvis er mere behersket, hvis der er tale om et typisk dansk sommerhus i lavsæsonen. Udlejningspriser på helt ned til 1.000 kr. om ugen for et mindre hus i lavsæsonen og op til 15.000 kr. eller mere for et luksuriøst hus i højsæsonen kan således godt forekomme.
Når gevinsten skal opgøres, skal man først fratrække betalingen til udlejningsbureauet. Den varierer og afhænger bl.a. af, hvor stor en del af arbejdet bureauet udfører, fx markedsføring, indgåelse af kontrakt med lejer, opkrævning af leje, forsikring samt eftersyn før og efter lejemål. Udgiften svinger, men det er ikke ualmindeligt, at bureauet beholder 30-40 pct. af lejeindtægten. Til gengæld slipper sommerhusejeren selv for arbejdet, og der er mulighed for, at sommerhuset udlejes i flere uger om året, end hvis sommerhusejeren selv skulle ud og finde lejerne uden bureauets platform.
Beregner: Så meget kan du købe bolig for
Så meget kan man tjene på at leje sommerhuset ud
Tager man udgangspunkt i et sommerhus, hvor udlejer modtager en gennemsnitlig lejeindtægt på 2.000 kr. om ugen, efter at regningen til bureauet er betalt, og at sommerhuset udlejes 16 uger om året, så svarer det til en samlet årlig indkomst på 32.000 kr. I det tilfælde er indkomsten skattefri, da den er lavere end det årlige bundfradrag på de 40.900 kr. Beskatningsprocenten ved udlejning ligger altså på 0% - jf. også tabel 1.
Tabel 1: Indtægt efter skat ved udlejning af sommerhus foren gennemsnitlig ugepris på 2.000 kr. efter betaling til bureau
Kilde: Nordea Kredit
Sommerhusudlejerne kan vælge mellem to beskatningsmetoder, når de udlejer deres sommerhus. Bundfradragsmetoden, der er den mest benyttede, og den regnskabsmæssige metode.
Bundfradragsmetoden
Man skal betale skat af sine indtægter, når man udlejer sit sommerhus. Sommerhusejeren har dog et fradrag på 40.900 kr., hvis sommerhuset udlejes gennem et bureau, og på 11.200 kr., hvis sommerhuset udlejes privat. Det er penge, man må tjene på udlejningen, før man begynder at betale skat. Herefter beskattes man af 60 pct. af den resterende indtægt som kapitalindkomst.
Eksempel: Beskatning af sommerhus ved udlejning gennem bureau og brug af bundfradragsmetode
Kilde: Nordea Kredit
Er der i stedet tale om et sommerhus, der udlejes til en gennemsnitlig ugepris på 4.000 kr. pr. efter omkostninger til bureau, og en udlejningsperiode på 16 uger, så ligger den samlede indtægt på 64.000 kr. Heraf kan sommerhusejeren beholde de 59.300 kr. selv, mens skatten udgør 4.700 kr., hvis udlejer har negativ kapitalindkomst fx som følge af renteudgifter. Det svarer til en beskatningsprocent på bare 7 pct. – jf. tabel 2.
Tabel 2: Indtægt efter skat ved udlejning af sommerhus foren gennemsnitlig ugepris på 4.000 kr. efter betaling til bureau
Kilde: Nordea Kredit
Tal fra Danmarks Statistik viser, at godt 40.000 sommerhusejere i Danmark benytter sig af muligheden for at udleje deres sommerhus i nogle af de uger, hvor de ikke selv benytter det. Samtidigt viser statistikken, at danskerne sammenlagt udlejer deres sommerhuse i ca. 650.000 uger om året, og det svarer til, at en gennemsnitlig sommerhusejer har fremmede boende i sommerhuset i 16 uger om året.
De klart mest populære uger er påsken og perioden fra midten af maj til midten af oktober. Det betyder, at man skal være villig til at udleje sit sommerhus i en større del af denne periode, hvis man skal have held med at tjene gode penge på udlejningen.
Fradraget på de 40.900 kr. er ens uanset værdien af sommerhuset. Det betyder, at udlejere af små og billige sommerhuse oftere kan foretage udlejningen skattefrit i modsætning til udlejere af store og dyre sommerhuse, hvor ugeprisen normalt er højere, og hvor man derfor hurtigere kommer over det skattefrie fradrag på de 40.900 kr. Det hører dog med til billedet, at selv om der er tale om et dyrt sommerhus, beskattes lejeindtægten forholdsvist lempeligt i en dansk sammenhæng- jf. de forholdsvist lave beskatningsprocenter i tabel 3.
Tabel 3: Indtægt efter skat ved udlejning af sommerhus for en gennemsnitlig ugepris på 6.000 kr. efter betaling til bureau
Kilde: Nordea Kredit
Det forhøjede fradrag er en fordel for landdistrikterne
Det politiske formål med at forhøje det skattefrie bundfradrag på sommerhusudlejning er ikke blot at sikre en korrekt skatteafregning ved at øge sommerhusudlejeres incitament til at udleje gennem et skatteindberettende bureau, men også at styrke turismeerhvervet. Langt de fleste sommerhuse er nemlig beliggende i landdistrikterne, og her har antallet af turister og antallet af overnatninger i det enkelte sommerhus stor betydning for lokalsamfundet. For når sommerhusene bruges hyppigere, har det en afsmittende effekt på omsætningen hos den lokale bager, den nærliggende brugsforening og de lokale håndværkere.
Fra den 1. marts til den 31. oktober kan du udleje dit sommerhus frit. I vinterperioden må sommerhuset kun benyttes til ”kortvarige ophold”. I praksis betyder det, at man kan udleje sit sommerhus i 34 uger i sommerperioden og 9 uger i vinterperioden, dvs. i alt 43 uger, hvis man vel at mærke kan finde lejere til alle uger.
Ifølge en YouGov-undersøgelse foretaget for Bolius i marts 2018, udlejer hver femte sommerhusejer deres sommerhus på regelmæssig basis. 75 % af dem udlejer sommerhuset gennem et bureau, 21 % udlejer det selv og 8 % udlejer via Airbnb og lignende services.
