Køb af andelsbolig

En andelsboligforening er en forening, der tilsammen ejer en ejendom. Medlemmerne af foreningen er andelshavere, og ved køb af en andel erhverver man retten til at leje en af foreningens boliger. Til hver andel hører en bestemt bolig.

Prisen for en andelsbolig består af flere elementer. Der er selve andelsværdien, som er en beregning af den aktuelle boligs andel af foreningens formue. Det er således hele foreningens samlede værdi, der fordeles efter fordelingstal på den enkelte bolig. Der er forskellige vurderingsprincipper for hovedejendommen, hvilket fremgår af foreningens dokumenter. Derfor er der også en maksimalpris på en andelsbolig, da det er den samlede ejendomsværdi, der er fordelt på lejlighederne.

Udover andelsværdien består prisen for andelsboligen af værdien af forbedringer. Når der laves forbedringer i en andelsbolig, f.eks. nyt køkken, så lægges den værdi oveni købesummen. Alle forbedringer mister dog værdi over tid, hvorfor værdien afskrives efter en aftalt metode. Der er forskel på, hvor hurtigt og hvor meget der afskrives. Et køkken afskrives f.eks. over en længere periode end en vaskemaskine, idet køkkenet har en længere levetid end en vaskemaskine. Der er forskellige afskrivningsprincipper, og det er foreningen, der beslutter, hvilken afskrivningspraksis man har i pågældende forening.

Derudover kan prisen også omfatte særligt tilpasset inventar. Særligt tilpasset inventar kan du som køber blive pålagt at købe til den vurderede pris, uanset om du ønsker at beholde det efter din indflytning eller ej. Særligt tilpasset inventar kan være et væg-til-væg tæppe, et indbygget skab eller andre installationer tilpasset og opsat i denne bolig.

Da der kan være stor forskel på, hvor meget der passes på tingene, kan der også være fradrag. Der kan f.eks. gives fradrag grundet slitage, mistet funktionalitet eller lignende. Der kan derimod ikke gives fradrag på grund af smag.

Andelsprisen består derfor af andelsværdien tillagt værdien af forbedringer og tilpasset inventar, fratrukket fradrag.

Købesummen kan derudover forhøjes med værdien af inventar, som du ikke er pålagt at købe, men som sælger tilbyder dig at købe. Hvis du ønsker at overtage effekterne, forhøjes købesummen med maximalt den vurderingspris, der er sat for pågældende effekt.

Det bør fremgå af vedtægterne, om det er bestyrelsen eller en vurderingsmand, der værdiansætter forbedringerne, idet det er op til den enkelte forening at bestemme.

Udover den pris, som man betaler for andelen, betaler man også en løbende boligafgift (husleje). Boligafgiften dækker andelsboligforeningens udgifter til renter og afdrag på foreningens lån, administration, renovation, ejendomsskatter, vedligeholdelse med mere.

Udover måden at fastsætte prisen på, er der andre væsentlige forskelle på køb af en andelsbolig og en ejerbolig.

Som køber af en andelsbolig skal du godkendes af bestyrelsen som køber/ny andelshaver. Afslag kan f.eks. gives, hvis du tidligere har boet i ejendommen og har en historik i foreningen som dårlig betaler. Der kan også være andre saglige begrundelser.

Derudover vil der i en andelsboligforening ofte være ventelister – både en intern og en ekstern – hvilket betyder, at andelen først skal tilbydes til den interne venteliste, som ofte er andre andelshavere i samme forening eller familiemedlemmer til disse. Den eksterne venteliste består af personer, der tidligere har oplyst, at de er interesseret i at købe, når der kommer en andel til salg. Først efter ventelisterne er blevet tilbudt andelen, kan den udbydes "offentligt" til salg.

Køber du en andelsbolig, køber du retten til at bruge en af andelsforeningens boliger. Du ejer ikke din andelsbolig, og derfor betaler du ikke ejendomsværdiskat.

Økonomien i en andelsforening er vigtig at undersøge, før du køber en andelsbolig. Rådgivning om andelsforeningers økonomi kan du få af din personlige bankrådgiver.

Som andelshaver vil du som hovedregel hæfte for gæld i foreningen med dit indskud, dog kan der i vedtægterne være aftalt andet. Det kan derfor få store konsekvenser, hvis du ikke ved, om andelsforeningen har en sund økonomi eller hvordan du hæfter for foreningens gæld.

Tjek hvordan foreningens gæld er sammensat. Er der penge til vedligeholdelse? Hvilke typer lån er der: fastforrentet lån, fleksibel rente, lån med renteswap? Er der tale om lån med fleksibel rente, kan foreningens gæld stige, hvis renten ændrer sig. Det kan påvirke din månedlige udgift. Det er derfor vigtigt, at du taler med din bankrådgiver om eventuelle risici ved lånetyperne.

Vedtægterne i andelsforeningen kan fortælle dig, hvilke regler en forening har om forældrekøb, udleje og fremleje, idet hovedreglen er, at det er andelshaveren selv, der skal bebo lejligheden.

Når du køber en andelsbolig, er det en god ide at være orienteret om følgende:

• At du ved køb af en andelsbolig, skal være opmærksom på, at der er begrænsninger ift., hvilke lånetyper du har adgang til.
• At der i andelsboligforenings dokumenter, f.eks. referater og regnskaber, kan fremgå forhold, som kan påvirke din fremtidige husleje, og som du derfor skal tage højde for
• At du bør bede din bank om at undersøge, om foreningen har en sund økonomi
• At du bør være opmærksom på, at der kan være ufravigelige retningslinjer for udleje, fremleje og forældrekøb
• Overvej om lejligheden passer til dine behov - også i den nærmeste fremtid