Løsøre ved boligsalg

Når en bolig skifter ejer, kan der opstå tvivl om, hvad sælger må tage med, og hvad der skal blive i boligen. Skal vaskemaskinen følge med? Hvad med gardiner, lamper, drivhus eller indbyggede skabe? Det afhænger af, om genstanden betragtes som løsøre eller som en del af boligens faste inventar.

Løsøre er de ting i boligen, der som udgangspunkt kan flyttes og tages med, når sælger fraflytter. Det kan fx være møbler, løse tæpper, fritstående skabe, billeder, haveredskaber og krukker.

Det skal altid anføres i købsaftalen, hvis løsøre følger med i handlen. Dog er det ved hussalg og salg af helårsboliger generelt det mest almindelige, at sælger tager alt indbo og derved løsøre med sig ved fraflytning fra boligen.

Forskellen på løsøre og fast inventar

Den praktiske forskel er, om genstanden er en løs ting, som sælger normalt kan tage med, eller om den betragtes som en del af boligen. Fast inventar – ofte omtalt som nagelfast inventar – er typisk ting, der er fastmonteret eller indbygget i boligen, fx køkkenelementer, indbyggede skabe, toilet, håndvask og faste installationer.

Jf. tinglysningslovens § 38 fremgår det, at bygningsmaterialer og tilbehør som ledninger, varmeanlæg, husholdningsmaskiner og lignende, der er indlagt i bygningen på ejerens bekostning til brug for bygningen, som udgangspunkt hører til ejendommen og omfattes af pantet i ejendommen.

Hvis løsøre skal følge med i handlen, skal det fremgå af købsaftalen. Det gælder fx, hvis køber og sælger aftaler, at en sofa, vaskemaskine, havemøbler eller specialtilpassede gardiner skal blive i boligen. Både køber og sælger bør læse købsaftalens oplysninger om løsøre grundigt, inden aftalen underskrives.

Hvis sælger skriver under på, at bestemte genstande følger med, betyder det samtidig, at sælger står inde for, at løsøret er gældfrit og i brugbar stand på overdragelsesdagen. Eventuelle fejl og mangler bør derfor oplyses, før købsaftalen underskrives.

Derfor er en løsøreliste vigtig

En løsøreliste er en oversigt over de genstande, der følger med i bolighandlen. Den kan være med til at undgå misforståelser mellem køber og sælger – især hvis der er tale om ting, der ligger i gråzonen mellem løsøre og fast inventar.

En god løsøreliste bør komme omkring følgende:

• Genstand: fx vaskemaskine, gardiner i stue, havemøbler eller robotplæneklipper

• Placering: fx bryggers, køkken, terrasse eller soveværelse

• Stand: fx brugbar, nyere, slidt eller med kendt fejl

• Værdi: hvis genstanden har en særskilt pris

• Bemærkning: fx “medfølger uden garanti” eller “ikke inkluderet i handlen”

Hvis købsaftalen og løsørelisten ikke er tydelige, kan der opstå uenighed ved overtagelsen – fx hvis køber forventer, at en lampe, et køleskab eller gardiner følger med, mens sælger tror, at de kan tages med.

Som hovedregel skal fast inventar og bygningsdele blive i boligen, mens almindeligt løsøre normalt tages med af sælger. Men som sagt, kan der  altid laves en anden aftale, hvis det skrives ind i købsaftalen.

Hårde hvidevarer

Hårde hvidevarer kan give anledning til tvivl, fordi nogle hvidevarer er fritstående, mens andre er integreret i boligen.

Som sikkerhed bør køber og sælger altid aftale skriftligt, hvilke hårde hvidevarer der følger med. Det gælder især, hvis hvidevarerne er nye, dyre, fritstående eller ikke er en naturlig del af boligens faste indretning.

Eksempler:

• Et integreret køleskab i et indbygget køkken vil ofte blive betragtet som en del af boligens faste indretning.

• En fritstående vaskemaskine bør nævnes i købsaftalen, hvis den skal følge med.

• En emhætte, der er installeret som del af køkkenet, vil typisk blive i boligen.

Gardiner, lamper og faste installationer

Gardiner og lamper er klassiske eksempler på genstande, der også bør afklares tydeligt køber og sælger imellem. Almindelige lamper tages ofte med af sælger, mens indbyggede spots og faste installationer som udgangspunkt bliver i boligen.

Gardiner kan være løsøre, men specialtilpassede gardiner eller gardinskinner kan i praksis være noget, køber forventer følger med. Derfor bør det skrives ind i købsaftalen, hvis gardiner, persienner, rullegardiner eller gardinstænger skal blive.

Eksempler:

• Lysekrone i stuen: tages typisk med, medmindre andet er aftalt.

• Indbyggede spots: bliver som udgangspunkt i boligen.

• Gardinstænger: bør fremgå af en løsøreliste, hvis de medfølger.

• Speciallavede gardiner: bør fremgå af en løsøreliste, hvis de medfølger.

Regler og praksis kan variere alt efter, om der er tale om hus, ejerlejlighed, sommerhus eller andelsbolig. Derfor er det vigtigt at se på både boligtypen, købsaftalen og eventuelle foreningsregler.

Løsøre ved salg af hus og ejerlejlighed

Ved salg af hus og ejerlejlighed tager sælger som udgangspunkt sit almindelige indbo og løsøre med. Fast inventar og installationer, der er en del af boligen, bliver normalt tilbage. I haven eller på grunden skal fast inventar som udgangspunkt blive, medmindre andet aftales.

Løsøre ved salg af sommerhus

Ved salg af sommerhus er det mere almindeligt, at dele af indboet kan indgå i handlen – fx havemøbler, senge, service eller hårde hvidevarer. Men det skal stadig aftales skriftligt, hvis løsøre følger med.

Det er særligt vigtigt at lave en løsøreliste ved sommerhuse, fordi køber ofte kan have en forventning om, at sommerhuset overtages mere eller mindre møbleret. Listen bør præcisere, om fx møbler, grill, parasol, havetraktor, service, dyner eller udendørs spa følger med.

Løsøre ved salg af andelsbolig

Ved salg og køb af andelsbolig gælder der særlige forhold. Ved køb af andelsbolig kan der være ’tilpasset løsøre’ med i handlen. Tilpasset løsøre er løsøre, der er blevet særligt tilpasset til eller integreret i boligen, som ved f.eks. indbyggede skabe, der ved fjernelse efterlader et hul i væggen. I så fald er der tale om ’tilpasset løsøre’, som følger med boligen og derved overdrages til køber.

Ligeledes er det ved køb og salg af andelslejligheder vigtigt at være opmærksom på, at det i henhold til andelsboligforeningsloven ikke er tilladt at betinge bolighandlen af, at køber overtager løsøre i lejligheden – medmindre det er tilpasset løsøre.