Offentlig ejendomsvurdering

Som boligejer bør du kende principperne bag den offentlige ejendomsvurdering, da den kan have stor betydning for din privatøkonomi.

Hvad bruges ejendomsvurderingen til?

Den offentlige ejendomsvurdering danner blandt andet grundlag for beregning af ejendomsskatter. Vurderingen anvendes i visse tilfælde til beregning af eventuel fortjeneste i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven.

Ved beregning af tinglysningsafgiften ved tinglysning af et skøde sker denne på grundlag af købsprisen, dog minimum den offentlige ejendomsvurdering. Ejendomsværdiskatten beregnes også med udgangspunkt i vurderingen, se nærmere herom under Ejendomsværdiskatten.

På grund af uhensigtsmæssigheder ved det nuværende vurderingssystem, er den offentlige ejendomsvurdering blevet suspenderet. Hvis der ikke er sket større ændringer på din ejerbolig, vil der derfor ikke blive foretaget en ny offentlig ejendomsvurdering af din bolig før tidligst i 2018. Indtil da gælder din ejendomsvurdering 2011, medmindre du siden har modtaget en omvurdering af din ejendom.

Vurderingens betydning ved overdragelse

Ved tinglysning af skøde skal der betales 0,6 % af købesummen (oprundet til nærmeste 100) + 1.660 kr. i tinglysningsafgift, hvis der er tale om enfamilieshus eller en ejerlejlighed, et flerfamiliehus eller et fritidshus. Det betyder, at man ved køb og salg i fri handel ikke, som tidligere tager hensyn til den offentlige vurdering, når afgiften beregnes.

Hvis ejerskiftet ikke er sket i almindelig fri handel, det vil typisk sige ved familiehandler, skal der betales tinglysningsafgift af 85 % af ejendomsværdien i henhold til den seneste offentlige vurdering + 1.660 kr. Dette gælder kun hvis købesummen er mindre end den offentlige vurdering – ellers betales der afgift af købesummen.

Ved handler med andre typer ejendomme end de nævnte, skal der som hidtil betales afgift af den højeste beløb af henholdsvis købesummen og ejendomsvurderingen + 1.660 kr.

Hvordan foregår værdiansættelsen?

Vurdering er hidtil sket hvert andet år, men ejendomsvurderingssystemet er under omlægning. Indtil der kommer nyt ejendomsvurderingssystem, bruger SKAT 2011-vurderingen nedsat med 2½ procent. Den nye lov er gældende fra den 1. januar 2015 og har betydning for din 2015-vurdering. For erhvervsejendomme er den sidste vurderingsmeddelelse udsendt i 2013 (2012-vurderingen).

Årsomvurdering – der blev foretaget året efter vurderingsåret – er ophævet med virkning fra 2007.

Den offentlige ejendomsvurdering skal udtrykke ejendommens værdi i handel og vandel ved kontant betaling. Værdien i handel og vandel er den pris, der vil kunne opnås ved salg til en "fornuftig køber" - dvs. en køber, der giver en pris, som han tror, at han vil kunne sælge ejendommen for igen umiddelbart efter. For ejerboliger fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

Offentlig ejendomsvurdering i 2018

I 2017 har et flertal i Folketinget indgået et boligskatteforlig, der skal afløse de hidtidige regler om boligbeskatning. Den 1. januar 2018 træder den nye Ejendomsvurderingslov i kraft. Ved ikrafttræden af den nye Ejendomsvurderingslov, ophæves Lov om vurdering af landets faste ejendomme (lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013).

Hvornår foregår værdiansættelsen?

Der foretages vurdering af din ejerbolig hvert andet år. Vurderingen foretages pr. 1. september i vurderingsåret.

I hvilket år din bolig skal vurderes, afhænger af flere faktorer. I midlertidig er udgangspunktet, at almindelige ejerboliger, herunder rækkehuse, sommerhuse, parcelhuse og ejerlejligheder vurderes i lige år - første gang i 2018. Øvrige ejendomme vil blive vurderet i ulige år – første gang i 2019.

Om vurdering

Der foretages omvurdering pr. 1 september i året efter en almindelig vurdering af ejendomme, som har gennemgået en ændring, fx hvis der er tale om en nyopført ejendom, ændret grundareal, foretaget om- og/eller tilbygning, ejendomme som er påført væsentlig skade på grund af brand, storm, oversvømmelse m.m. Du kan se om din ejendom er omfattet af reglerne om omvurdering i Ejendomsvurderingsloven § 6.

Værdiansættelsen

Ejendommen vurderes på grundlag af ejendommens størrelse og forhold i øvrigt på vurderingstidspunktet. Vurderingen sker efter prisforholdene på tidspunktet for din ejendoms vurderingsår.

Ved vurderingen fastsættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika. Værdien af boligen fastlægges som resultatet af grundværdien, dvs. værdien af grunden i udebygget stand, tillagt værdien af bygningerne.

For ejerlejligheder gælder, at der foretages vurdering på baggrund af hele den faste ejendom – den ejendom, som er opdelt i ejerlejligheder. Hele den faste ejendoms værdi fordeles på de enkelte ejerlejligheder efter det fordelingstal, der er tinglyst på ejendommen.

Besigtigelse

Myndighederne kan uden forudgående underretning af ejeren foretage udvendige besigtigelser fra offentlige tilgængelige positioner af ejendommen med henblik på indsamling af data, når dette er nødvendigt for ejendomsvurderingen.

Har du spørgsmål eller vil du vide mere?

Med mere end 140 butikker er der altid en lokal mægler, som står klar til at rådgive dig og svare på dine spørgsmål.

Hvad er din bolig værd?

Inden du tager den endelige beslutning om at sætte din bolig til salg, vil du måske også gerne vide lidt om, hvad du kan få for din bolig. Indtast din adresse og få et uforpligtende boligskøn af din bolig ud fra statistiske beregninger. Se også hvordan dine egne indsigter om din boligs stand, beliggenhed og energiniveau kan påvirke værdien.