Offentlig ejendomsvurdering

En offentlig ejendomsvurdering er statens vurdering af værdien af din bolig. Vurderingen udarbejdes af Vurderingsstyrelsen og består af to centrale værdier:

• Ejendomsværdi – værdien af den samlede ejendom inklusive evt. andre tilhørende bygninger.

• Grundværdi – værdien af selve grunden i ubebygget stand.

Den offentlige ejendomsvurdering bruges først og fremmest som grundlag for beregning af boligskatten, men den kan også indgå som reference ved blandt andet køb, salg og belåning af boliger.

Den offentlige vurdering har især betydning for din boligskat, men den kan også spille en rolle i forbindelse med en bolighandel og hvilken finansiering, der er mulig.

Beregning af din boligskat

Den årlige ejendomsvurdering danner grundlag for de to boligskatter, man som boligejer er underlagt at betale:

• Ejendomsværdiskat, som beregnes ud fra ejendomsværdien.

• Grundskyld, som beregnes ud fra grundværdien.

Når skatten beregnes, anvendes 80 % af vurderingen. Det skyldes et lovbestemt forsigtighedsprincip, hvor der trækkes 20 % fra for at tage højde for usikkerhed i vurderingen.

Læs mere om skattereglerne fra 2024 her

Betydning ved bolighandel

Mange boligkøbere og sælgere ser den offentlige vurdering som en pejling på boligens værdi. Den offentlige vurdering er dog ikke nødvendigvis identisk med boligens aktuelle markedsværdi, da boligmarkedet kan udvikle sig hurtigere end vurderingerne opdateres.

Betydning ved overdragelse af ejendom

Den offentlige ejendomsvurdering kan også få betydning i forbindelse med tinglysning af ejerskifte.

Ved almindelige bolighandler mellem uafhængige parter (fri handel) beregnes tinglysningsafgiften af købesummen. Afgiften udgør 0,6 % af købesummen (oprundet til nærmeste 100 kr.) samt en fast afgift på 1.850 kr. Det betyder, at den offentlige ejendomsvurdering ikke har betydning for beregningen af tinglysningsafgiften ved almindelige køb og salg.

Ved overdragelser, der ikke sker i fri handel – eksempelvis familiehandler – kan den offentlige ejendomsvurdering derimod indgå i beregningen. Her beregnes den variable tinglysningsafgift af mindst 85 % af den seneste offentlige ejendomsværdi, hvis denne er højere end købesummen. Hertil kommer den faste afgift på 1.850 kr.

På den måde kan den offentlige ejendomsvurdering få betydning for de omkostninger, der er forbundet med at overdrage en ejendom, selvom den ikke nødvendigvis afspejler boligens aktuelle markedsværdi.

Metoden bag værdiansættelsen

Vurderingsstyrelsen anvender beregningsmodeller og store datamængder til at fastsætte ejendomsværdier og grundværdier. Modellerne bygger blandt andet på:

• Salgspriser på sammenlignelige boliger.

• Boligens størrelse, alder og stand.

• Beliggenhed og lokalområdet.

• Oplysninger fra offentlige registre som BBR, Tinglysningen, Plandata.dk og Klimadatastyrelsen.

Formålet er at skabe mere ensartede og gennemsigtige vurderinger på tværs af landet

Ejendomsværdi og grundværdi – hvad er forskellen?

Ejendomsværdien er værdien af den samlede ejendom med bygninger.

Grundværdien er værdien af grunden, som om den var ubebygget, men med de byggerettigheder og anvendelsesmuligheder, lokalplaner og anden planlægning giver mulighed for.

Vurderingsterminer og omvurdering

I det nye vurderingssystem vurderes ejendomme løbende hvert andet år pr. 1. januar i terminerne 2020-2022. 2022-2024 og 2024-2026 og så fremdeles. Der foretages omvurdering pr. 1 januar i året efter en almindelig vurdering af ejendomme, som har ændret sig. Eksempelvis ved:

• Nybyggeri

• Større om- eller tilbygninger

• Væsentlig skade

• Ændret anvendelse

• Udstykning eller ændring af grundarealet

Sådanne forhold kan påvirke både ejendomsværdi og grundværdi, og en omvurdering sikrer en retvisende og opdateret boligskat. Du kan se, om din ejendom er omfattet af reglerne om omvurdering i Ejendomsvurderingsloven § 6.

Hvad er en foreløbig ejendomsvurdering?

I overgangsperioden til det nye vurderingssystem har mange boligejere modtaget foreløbige vurderinger. De bruges til beregning af boligskat, indtil den endelige vurdering er klar. Når den endelige vurdering udsendes, bliver boligskatten automatisk genberegnet og efterreguleret.

Det er muligt at klage, hvis du mener, at den endelige ejendomsvurdering er forkert.

Processen afhænger af, hvilken vurdering der er tale om, men generelt får du besked, når vurderingen er klar, og herefter har du mulighed for at klage inden for den gældende frist. For mange ejerboliger er fristen 90 dage fra modtagelsen af vurderingen.

Hvis du opdager fejl i de oplysninger, der ligger til grund for vurderingen, kan du allerede på deklarationsstadiet indsende en indsigelse.

Som udgangspunkt vil vurderingen ikke kræve besigtigelse. Men hvis nødvendigt, kan myndighederne uden forudgående underretning af ejeren foretage udvendige besigtigelser fra offentlige tilgængelige positioner af ejendommen med henblik på indsamling af data, når dette er nødvendigt for ejendomsvurderingen.

Den offentlige ejendomsvurdering er først og fremmest udviklet til skattemæssige formål. Hvis du vil vide, hvad din bolig realistisk kan sælges for i dag, er en ejendomsmæglers salgsvurdering ofte et bedre pejlemærke.

Hos danbolig kan du prøve BoligSkøn eller få en gratis og uforpligtende salgsvurdering, der tager højde for boligens stand, beliggenhed, efterspørgsel og de aktuelle markedsforhold.