Pantebrev

Typer af pantebreve

Der findes følgende pantebrevsformer:

• Realkreditpantebreve, der både giver pant i en ejendom og er et gældsbrev, hvor køber erkender at skylde et beløb til realkreditinstituttet,
• Ejerpantebreve, hvor ejeren af en fast ejendom reserverer et pant i sin ejendom og underpantsætter dette fx til sin bank. Ejerpantebreve anvendes typisk som sikkerhed for lån i pengeinstitutter med tinglyst prioritetsstilling, men indebærer ikke i sig selv en pligt til forrentning og afdrag af et bestemt lånt beløb. Gælden kan være større en hovedstolens pålydende.
• Skadesløsbreve, hvor en ejer af en fast ejendom giver en bestemt kreditor sikkerhed i sin ejendom, når størrelsen af gælden ikke er endeligt fastlagt. Skadesløsbrevet kan stilles som sikkerhed for et bestemt engagement - fx en kassekredit eller lignende,
• Sælgerpantebreve, der både giver pant i en ejendom og er et gældsbrev, hvor køber erkender at skylde et beløb til kreditor (sælger).

Alle pantebreve skal tinglyses for at pantet gyldigt kan stiftes. Tinglysningsafgiften for pantebreve er 1,5 % af lånets hovedstol oprundet til nærmeste 100 med tillæg af kr.1.660. Tinglysningsafgiften vil normalt blive medfinansieret i lånet.

Eksempler på almindelige situationer

Da de færreste boligkøbere har mulighed for at betale boligen kontant, skal der normalt optages lån i forbindelse med boligkøbet. Som regel bliver der optaget realkreditlån, eventuelt suppleret med et banklån. Når realkreditinstitutter og banker yder lån, forudsættes det, at boligkøberen giver pant i boligen til sikkerhed for tilbagebetaling af lånet. Pantet stiftes ved at der tinglyses et pantebrev.

Långiverne får, i tilfælde af en tvangsauktion, deres tilgodehavende i prioritetsorden, dvs. at 1. prioriteten får deres tilgodehavende først, derefter dækkes 2. prioriteten ind og så fremdeles.

Ved ejerlejligheder er det almindeligt, at der er tinglyst et ejerpantebrev til sikkerhed for ejers forpligtelser over for ejerforeningen. Da det oftest har 1. prioritet ’skubber’ det de øvrige pantebreve ned. Nogle ejerforeninger vælger i stedet at tinglyse vedtægterne pantstiftende for at etablere sikkerheden. Kreditforeninger accepterer at sikkerhed til ejerforeningen har 1. prioritet. Ved lejligheder står der ofte, at standardfinansiering ikke kan opnås, hvilket skyldes at kreditforeningslånet tager højde for sikkerhed til ejerforeningen. Kreditforeningen reducerer sin belåning med ejerforeningens sikkerhed, idet dette beløb er ”reserveret” til ejerforeningen og derfor indgår i de 80% som en kreditforening må belåne op til.  Kreditforeningslånet vil blive reduceret uanset om sikkerheden er tinglyst ved ejerpantebrev eller vedtægter.

Ejerpantebrevet til en ejerforening er ikke et udtryk for en gæld til ejerforeningen, men de øvrige kreditorer respekterer, at ejerforeningen får et evt. tilgodehavende op til ejerpantebrevets pålydende, før de øvrige kreditorer får deres tilgodehavende.

Pensionister har mulighed for at foretage indefrysning af ejendomsskatterne ved at søge lån hos kommunen. Her sikrer kommunen lånet ved tinglysning af skadesløsbrev på ejendommen. Lånet indfries når ejendommen sælges.

Sælgerpantebrev

Har køber ikke mulighed for at opnå sædvanlig finansiering via bank eller realkreditinstitut, sker det at sælger tilbyder at udstede et sælgerpantebrev til sikkerhed for købesummens betaling. Dette indebærer i praksis, at køber afdrager på lånet direkte til sælger i stedet for banken eller realkreditinstituttet.

Afgiftspantebrev

En helt særlig type er afgiftspantebrevet. Tinglysningsafgiftsloven giver mulighed for, at man modregner hovedstolen fra et gammelt pantebrev i hovedstolen på et nyt pantebrev, før man beregner tinglysningsafgiften. Modregningen er bl.a. betinget af, at hovedstolen på det gamle pantebrev nedlyses/aflyses med den andel af hovedstolen, som man har modregnet på det nye pantebrev.

Hvis beløbet på det gamle pantebrev er større end det nye, er der et "ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag". Det kan tinglyses på et afgiftspantebrev, som alene indestår med henblik på overførsel af tinglysningsafgift. Hovedstolen svarer til afgiftsfritagelsesgrundlaget og kan ikke forhøjes. Der kan godt være flere afgiftspantebreve på en ejendom.

Denne type pantebrev er derfor ikke gæld, men en (beløbsbestemt) ret til at få modregnet i tinglysningsafgift, da denne ikke er fuldt ud opbrugt tidligere.