Elinstallationsrapport - hvad skal du vide?

En elinstallationsrapport er en faglig gennemgang af boligens elinstallationer, som viser, i hvilket omfang installationerne er funktionsdygtige og lovlige efter de regler, der gjaldt, da de blev udført.

Rapporten udarbejdes typisk i forbindelse med salg af hus, villalejlighed eller sommerhus og er en del af huseftersynsordningen sammen med en tilstandsrapport. Den giver køber et bedre grundlag for at vurdere boligen og indgå handlen på et mere oplyst grundlag, og sælger er bedre dækket ind i forhold til ansvar ved salg af bolig.

Det er vigtigt at vide, at rapporten bygger på en visuel gennemgang og stikprøver – ikke en fuld åbning af alle installationer. Derfor kan der stadig være ulovlige eller farlige forhold, som ikke bliver fundet ved gennemgangen.

Elinstallationsrapporten er vigtig, fordi den giver indblik i boligens stand, som kan have betydning for både sikkerhed, økonomi og ansvar. Når fejl i elinstallationerne bliver synlige før handlen, får både køber og sælger et mere realistisk billede af boligens stand.

Samtidig har rapporten en helt central rolle i huseftersynsordningen: Har køber modtaget tilstandsrapport, elinstallationsrapport og oplysninger om ejerskifteforsikring rettidigt, kan sælger opnå ansvarsbegrænsning ifølge bekendtgørelse nr. 1123 § 2, stk. 1-4. Det er netop derfor, at rapporten er mere end “bare endnu et dokument” i bolighandlen.

Sælgers ansvar og fordele

Elinstallationsrapporten er ikke i sig selv lovpligtig ved boligsalg, men den er i praksis meget vigtig, hvis sælger vil benytte huseftersynsordningen. Ordningen er frivillig, men hvis sælger vil opnå ansvarsfrihed for skjulte fejl og mangler på de vilkår, loven giver mulighed for, skal køber modtage både tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring i tide.

For sælger er fordelen dermed først og fremmest at sikre sig ansvarsfrihed, samt at handlen bliver mere gennemsigtig. Eventuelle ulovlige eller problematiske installationer kommer frem i lyset, så de enten kan udbedres inden salg eller blot blive kendte forhold i handlen.

Købers sikkerhed og tryghed

For køber er elinstallationsrapporten et vigtigt redskab til at forstå, om boligen har el-forhold, der kan indebære risiko for stød, brand eller ulovlige installationer. Rapporten kan derfor være afgørende for, om køber ønsker at gå videre med handlen – og på hvilke vilkår.

Rapporten indeholder dog ikke en pris på udbedringer, så hvis der er alvorlige anmærkninger, kan det derfor være en god idé at få en autoriseret elinstallatør til at vurdere, hvad fejlene vil koste at få rettet.

Rapporten samler de oplysninger, der er relevante for vurderingen af boligens elinstallationer. Det gælder blandt andet sælgers oplysninger, resultatet af gennemgangen, hvilke dele der eventuelt er adskilt under eftersynet, samt kontaktoplysninger på den autoriserede elinstallatørvirksomhed, der har udført rapporten.

Den beskriver ydermere ulovlige forhold og funktionsfejl i de installationer, der er undersøgt, og gør det tydeligt, at rapporten ikke er et tilbud om udbedring – men et teknisk beslutningsgrundlag evt. i forbindelse med en bolighandel.

Gennemgang af bygningens elinstallationer

Når rapporten udarbejdes, gennemgår installatøren udvalgte dele af boligens faste elinstallationer. Det kan for eksempel være stikkontakter, lampeudtag og eltavlen, ligesom der foretages relevante målinger. Gennemgangen beror på stikprøver og faglig vurdering – ikke på, at alt skilles ad.

Typiske forhold, der kan dukke op i en elinstallationsrapport, er eksempelvis:

• manglende låg på dåser, rosetter eller lampeudtag.

• ulovlig bøjelig ledning anvendt som fast installation.

• stikkontakter, afbrydere eller lampeudtag, der ikke er fastgjort korrekt.

• samlinger, der ikke er anbragt i dåser

• forhold i eltavlen eller installationer, der kræver nærmere undersøgelse

Det er netop disse konkrete fund, der kan få betydning for både prisforhandling, behov for reparationer og købers oplevede risiko ved boligen.

Læs mere om elinstallationsrapporten hos Erhvervsstyrelsen

Forstå vurderingssystemet og anmærkninger

Elinstallationsrapporten anvender et system, hvor hver konstateret fejl får en vurdering.

I den nuværende rapporttype skelnes der blandt andet mellem:

• risiko for stød

• risiko for brand

• ulovlige elinstallationer

• forhold, der bør undersøges nærmere

Det er vigtigt at understrege, at systemet siger noget om fejlens karakter og sikkerhedsmæssige betydning – ikke om, hvad det vil koste at udbedre den. En fejl kan være billig at rette, men stadig være alvorlig, hvis den indebærer risiko for brand eller elektrisk stød.

For køber betyder anmærkningerne, at der er et forhold, som bør forstås og vurderes nærmere. For sælger betyder det ikke nødvendigvis, at alt skal udbedres før salg – men de kan få betydning for forhandlingen og boligens pris, samt købers forventninger til boligen.

I de fleste bolighandler er det sælger, der bestiller elinstallationsrapporten som led i huseftersynsordningen. Det gælder også, hvis bestillingen sker via mægler eller et forsikringsselskab, som hjælper med at koordinere forløbet.

Et typisk forløb ser sådan ud:

1. Sælger bestiller rapporten hos en autoriseret og tilmeldt elinstallatørvirksomhed.

2. Sælger giver oplysninger om elinstallationernes funktion og giver adgang til boligen.

3. Installatøren gennemgår boligens elinstallationer ved visuel kontrol, stikprøver og målinger.

4. Rapporten registreres og færdiggøres i systemet, og den skal som udgangspunkt være afsluttet senest 14 dage efter gennemgangen.

5. Den færdige rapport bruges herefter i salgsforløbet sammen med de øvrige dokumenter i huseftersynsordningen.

Pris og gyldighed

En elinstallationsrapport er gyldig i 1 år, og den skal være gyldig på det tidspunkt, hvor køber modtager den. Bliver boligen først solgt senere end et år efter rapportens datering, skal der laves en ny rapport.

Prisen på en elinstallationsrapport varierer fra bolig til bolig og fastsættes af den autoriserede elinstallatørvirksomhed. Prisen afhænger blandt andet af boligens størrelse, alder og installationernes kompleksitet.

Elinstallationsrapporten udgør sammen med tilstandsrapporten selve det tekniske grundlag i huseftersynsordningen. Samlet giver de to rapporter en faglig og uvildig gennemgang af boligens synlige bygningsmæssige forhold og elinstallationernes tilstand.

Rapporten er også tæt knyttet ejerskifteforsikring, fordi huseftersynet er en forudsætning for, at der kan tegnes ejerskifteforsikring under ordningen. Det er netop kombinationen af tilstandsrapport, elinstallationsrapport, tilbud på ejerskifteforsikring og sælgers tilbud om at betale mindst halvdelen af præmien, der udløser de retsvirkninger, som § 2, stk. 1-4 i bekendtgørelsen af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. beskriver.

Ordningen er frivillig, men i praksis meget udbredt ved salg af huse, villalejligheder og sommerhuse. Ved almindelige ejerlejligheder benyttes huseftersynsordningen derimod som udgangspunkt ikke, da en fuld bygningsgennemgang af hele ejendommen ofte ikke er realistisk, og fordi det er vanskeligt at afgrænse forsikringsdækningen over for ejerforeningens ansvar.