Berigtigelse af bolighandel: Den endelige afslutning

Berigtigelsen sikrer, at handlen bliver gennemført korrekt efter det, køber og sælger har aftalt i købsaftalen, og at ejendommen officielt overgår fra sælger til køber. Det er blandt andet her, skødet bliver udarbejdet og tinglyst, købesummen håndteres, og der laves refusionsopgørelse.

Berigtigelse omfatter typisk:

• udarbejdelse og tinglysning af skødet

• håndtering af bankgaranti og deponering

• koordinering med købers og sælgers bank

• udarbejdelse af refusionsopgørelse

• frigivelse af købesummen til sælger

Det er vigtigt at skelne mellem skøde, tinglysning og berigtigelse. Skødet er dokumentet, der viser ejerskiftet. Tinglysning er den offentlige registrering af rettigheder over blandt andet fast ejendom, og rettighederne offentliggøres i Tingbogen. Berigtigelsen er hele processen omkring at få handlen afsluttet korrekt.

Det bør altid fremgå af købsaftalen, hvem der står for berigtigelsen. I mange bolighandler er det købers advokat, køberrådgiver eller anden rådgiver, der varetager opgaven.

I mange handler står sælgers ejendomsmægler for udarbejdelse og tinglysning af skødet, mens købers rådgiver gennemgår dokumenterne på købers vegne.

Den, der berigtiger handlen, har typisk ansvar for at udarbejde skødet, sikre tinglysning, følge op på bankgaranti/deponering og udarbejde refusionsopgørelsen.

Købers rådgiver varetager opgaven

Det er ofte købers rådgiver, der står for berigtigelsen, fordi køber har interesse i, at ejerskiftet bliver registreret korrekt, og at skødet bliver tinglyst uden problemer.

En advokat eller anden professionel rådgiver kan blandt andet hjælpe med at:

• kontrollere, at købsaftalens vilkår bliver fulgt

• udarbejde og anmelde skødet til tinglysning

• koordinere med bankerne

• håndtere eventuelle fejl, frister eller bemærkninger fra Tinglysningsretten

• udarbejde refusionsopgørelse

Hvis køber ikke har egen rådgiver, skal ejendomsmægleren oplyse køber om muligheden for at søge bistand.

Sælgerberigtigelse og særlige aftaler

I nogle handler kan det aftales, at sælgers side står for berigtigelsen. Det kaldes ofte sælgerberigtigelse. Det kræver en klar aftale, så både køber og sælger ved, hvem der har ansvaret for hvilke opgaver.

Det er dog vigtigt at være opmærksom på ejendomsmæglerens rolle. Ejendomsmægleren skal rådgive sælger og varetage sælgers behov og interesser, og ingen må være repræsentant for både sælger og køber i samme handel.

Derfor bør en aftale om sælgerberigtigelse beskrive tydeligt, hvad der er praktisk berigtigelsesarbejde, og hvordan købers interesser samtidig sikres – eksempelvis ved at køber har egen rådgiver.

En berigtigelsesaftale kan bruges, hvis der er behov for en særskilt aftale om, hvem der står for skøde, tinglysning, refusionsopgørelse, frister og betaling af omkostninger. Det kan være relevant ved sælgerberigtigelse, særlige finansieringsforhold eller handler, hvor ansvarsfordelingen afviger fra det normale.

Berigtigelsen begynder typisk, når købsaftalen er endelig, og eventuelle forbehold – fx bank- eller advokatforbehold – er afklaret.

Forløbet kan variere fra handel til handel, men ser ofte sådan ud:

1. Udarbejdelse og tinglysning af skøde

Skødet er det officielle dokument, der tinglyses som købers ejendomsret. Når skødet er udarbejdet, skal det underskrives digitalt og anmeldes til tinglysning. Tinglysning foregår digitalt via tinglysning.dk, hvor alle rettigheder over fast ejendom er registreret i Tingbogen.

Hvis skødet tinglyses med anmærkninger, fx fordi eksisterende hæftelser endnu ikke er aflyst, eller der mangler dokumentation, skal forholdene normalt afklares, før købesummen kan frigives endeligt.

2. Bankgaranti og deponering af købesum

Køber skal sikre, at købesummen kan betales som aftalt i købsaftalen. Det sker typisk ved, at køber stiller bankgaranti for købesummen og efterfølgende deponerer købesummen efter de vilkår, der fremgår af købsaftalen.

Deponering betyder, at et beløb sættes ind på en aftalt konto – ofte hos ejendomsmægleren, en advokat eller et pengeinstitut – indtil betingelserne for frigivelse er opfyldt.

Bankgarantien er bankens sikkerhed for, at købesummen kan betales til sælger, når handlen er klar til endelig afslutning.

3. Udarbejdelse af refusionsopgørelse

Refusionsopgørelsen fordeler de udgifter og indtægter, der knytter sig til ejendommen omkring overtagelsesdagen.

Det kan fx være:

• ejendomsskat

• fællesudgifter

• Kontingent til grundejerforening

• forbrug

• renovation

• eventuelle forudbetalte udgifter

Formålet er, at køber og sælger hver især betaler for den periode, hvor de ejer boligen. Derfor er overtagelsesdagen typisk det centrale skæringstidspunkt.

4. Frigivelse af købesummen til sælger

Købesummen frigives normalt først til sælger, når betingelserne i købsaftalen er opfyldt. Det vil typisk sige, at skødet er tinglyst korrekt, at sælgers lån og hæftelser håndteres, og at eventuelle aftalte forbehold er på plads.

Hvis der opstår fejl eller forsinkelser under berigtigelsen, kan frigivelsen af købesummen blive udskudt. Det kan fx være tilfældet, hvis skødet tinglyses med anmærkninger, hvis der mangler dokumentation til tinglysningen, eller hvis sælgers eksisterende lån og andre hæftelser endnu ikke er endeligt afviklet. I sådanne tilfælde vil købesummen som regel først blive frigivet, når forholdene er afklaret.

Prisen på berigtigelse afhænger af, hvem der udfører opgaven, og hvor kompleks handlen er. Der skelnes typisk mellem:

• rådgiverhonorar til fx advokat, køberrådgiver eller anden rådgiver

• tinglysningsafgift til staten

• eventuelle bankomkostninger eller gebyrer

Ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom udgør tinglysningsafgiften 1.850 kr. + 0,6 % af ejerskiftesummen efter tinglysningsafgiftsloven § 4. Det gælder også, hvis ejerskiftet er betinget.

Hvem der betaler for berigtigelsen, bør fremgå af købsaftalen. I mange handler betaler køber for egen rådgiver og for berigtigelsen, men der kan være lokale kutymer eller konkrete aftaler, som fordeler udgiften anderledes.